Метод эффективного возраста
Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста (Тэф) оборудования. Если хронологический возраст (Т) - это количество лет, прошедших со времени создания оборудования, то эффективный возраст (Тэф) - это возраст, соответствующий физическому состоянию оборудования, отражающий фактическую наработку оборудования за срок (Т) и учитывающий условия, ее эксплуатации и обслуживания. Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе.
Если эффективный возраст (Тэф) оборудования известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле:
где Т н -- нормативный срок службы телефона.
Обычно для определения Т эф экспертно оценивают остающийся срок службы Т ост объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае:
Официальный срок службы сотовых телефонов Samsung -- 3 года (36 месяцев) при условии соблюдения правил эксплуатации. Учитывая высокое качество, надежность и степень безопасности сотовых телефонов Samsung, фактический срок эксплуатации может значительно превышать официальный.
Таким образом, эффективный возраст службы объекта оценки на дату оценки, исходя из года ввода в эксплуатацию (декабрь 2009г.), условий и времени эксплуатации составляет 3 месяца.
Коэффициент физического износа по методу эффективного возраста составляет 0,08.
Средняя величина физического износа на основании метода экспертизы физического состояния и метода эффективного износа равна:
Функциональный износ
Данная модель сотового телефона Samsung GT-B5702 Duos выпущена на рынок в мае 2009года, следовательно, Оценщик считает нецелесообразным учитывать функциональный износ.
Внешнее (экономическое) воздействие
Внешние воздействие (экономическое) проявляется в изменении стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями. Например, кризисными изменениями, сокращением (увеличением) спроса и предложения на определённый вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.
Исходя из анализа основных показателей рынка продаж сотовых телефонов в России за 9 месяцев 2009 года, выявлено падение продаж сотовых телефонов на российском рынке на 28%, что можно отнести к внешнему воздействию на изменение стоимости объекта оценки.
Совокупный (накопленный) износ
Коэффициенты физического, функционального износов и экономического воздействия, обычно вычисляют в долях или процентах от полной стоимости воспроизводства или замещения.
Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два метода:
· аддитивный;
· мультипликативный.
При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:
Данный метод пришёл к нам из североамериканских стандартов, где величины износов не велики. И в сумме они намного меньше 100%. В нашей практике нередко возникают суммарные износы более 100%, что абсурдно по физическому смыслу и противоречат определению рыночной стоимости. И по равновестности факторов износа и их положения в формуле, по способу учёта (простое складывание), факторы износа (при аддитивном методе) не отражают схему влияния каждого отдельного фактора на стоимость оцениваемого объекта.
При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:
Этот метод выстраивает правильную схему расчёта обесценивания. Значение суммарного износа не могут быть более 100%. В данном алгоритме, совокупный износ (при превышении внешнего воздействия с плюсом над величинами физического и функционального износов) может превратиться в надбавку стоимости.
Таким образом, совокупный (накопленный) износ составляет:
Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
Согласно этому методу коэффициент физического износа рассчитывается как:
. - коэффициент физического износа;
Цена нового идентичного оборудования;
- цена оборудования на вторичном рынке.
Цены объектов-аналогов для расчета приведены в Таблице 3.
Таблица 3
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет (округленно):
7 112 руб. (Семь тысяч сто двенадцать) рублей.
Каждый вид износа можно условно разделить еще на несколько подвидов. Устранимым называют износ, устранение последствий которого можно считать экономически выгодным и целесообразным. Необходимым условием устранения последствий износа является то, что все работы, направленные на устранение последствий износа, должны быть направлены не только на ремонт и восстановление технических и конструктивных характеристик объекта недвижимости, но и на улучшение функциональных характеристик объекта и, самое главное, повышение его стоимости. В случае выявления всех вышеуказанных видов износа можно говорить о накопленном износе здания или сооружения. Совокупный накопленный износ является показателем, напрямую зависящим от времени жизни, сроков и условий фактической эксплуатации оцениваемого объекта.
Данный показатель характеризуется следующими оценочными понятиями:
- Физическая жизнь здания – период эксплуатация объекта недвижимости, в течение которого его основные конструктивные и функциональные характеристики соответствуют оценочным критериям (надежность конструкции, физическая надежность и т.д.). Срок физической жизни объекта определяется еще на этапе проектирования. Физическая жизнь заканчивается сносом объекта недвижимости.
- Хронологический возраст – время, прошедшее со дня ввода здания в эксплуатацию до момента его оценки.
- Экономическая жизнь – период эксплуатации, в течение которого объект экономически эффективен, то есть способен приносить прибыль. На протяжении данного периода различные улучшения и восстановительные работы повышают стоимость объекта. Окончанием периода экономической жизни здания можно считать момент, когда оно становится неспособным приносить доход, определяемый ставкой по аналогичным объектам недвижимости в рассматриваемом сегменте рынка. При этом вносимые улучшения уже не способны повысить стоимость здания ввиду большой степени общего износа.
- Эффективный возраст – определяется совокупностью хронологического возраста и экономических факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта недвижимости на момент оценки. В зависимости от условий и особенностей эксплуатации объекта недвижимости его эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую либо меньшую сторону. При эксплуатации здания в нормальных условиях его эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
- Оставшийся срок экономической жизни – период от даты оценки здания до окончания жизни экономической. В оценочной практике принято разграничивать схожие понятия – износ и амортизацию. Оценочный износ – один из основных параметров, используемых при расчете стоимости объекта недвижимости на конкретную дату.Под физическим износом понимают постепенную утрату зданием своих конструктивных и функциональных качеств под воздействием природных факторов, а также воздействием человека. существуют следующие методы расчета физического износа объектов недвижимости: (стоимостной; нормативный; метод срока жизни)
- Нормативный оценочный метод основывается на использовании различных ведомственных или межотраслевых нормативных инструкций. В качестве примера подобных нормативных инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя. Данные правила активно применяются в повседневной деятельности Бюро технической инвентаризации для определения физического износа жилых зданий во время планирования капитального ремонта жилищного фонда, а также проведения технической инвентаризации.
Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:
И = (ЭВ/ЭЖ) ВС, (8)
где ЭВ – эффективный возраст;
ЭЖ – срок экономической жизни;
BС – восстановительная стоимость.
Оценка износа методом разбиения: физический износ
Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:
– устранимый физический износ;
– неустранимый физический износ;
– устранимый функциональный износ;
– неустранимый функциональный износ;
– внешний износ.
Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:
– короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;
– долгоживушие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.
При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.
Для сквозного примера примем следующие исходные данные: оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м 2 расположено на участке 800 м 2 ; здание построено 20 лет назад, имеет расчетный срок физической жизни 100 лет; текущая восстановительная стоимость здания составляет 2,2 млн. руб.
Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.
Предположим, что при оценке здания установлена необходимость незамедлительной замены кровли и косметического ремонта интерьеров. На местном рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 70 и 56 тыс. руб., а полная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 70 и 130 тыс. руб. (табл. 3).
Т а б л и ц а 3
Оценка устранимого физического износа
Затем измеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Он определяется разностью между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента. Эта зависимость выражается формулой:
где НФИк.ж.э. – неустранимый физический износ короткоживущего элемента;
ВСэл – полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;
УФИэл – устранимый физический износ элемента;
ФВэл – фактический возраст элемента;
ФЖэл – срок физической жизни элемента.
Расчеты по данной формуле приведены в табл. 4.
Т а б л и ц а 4
Оценка неустранимого физического износа короткоживущих элементов
|
Название |
Остаточная восстанови-тельная стоимость, |
физической |
Физический возраст, |
Отношение физического возраста к сроку физической жизни, % |
Неустра-нимый физический износ, |
|
Замена кровли | |||||
|
Покрытие пола | |||||
|
Отделка интерьеров | |||||
|
Замена сантехники | |||||
Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возраста общей физической жизни здания. Эта зависимость выражается формулой:
где НФИ д.ж.э. – неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;
ВСзд – полная восстановительная стоимость здания на момент оценки;
УФИзд – устранимый физический износ здания;
ОВСк.ж.э . – остаточная восстановительная стоимость короткоживущих эле- ментов с неустранимым физическим износом;
ФВзд – фактический возраст здания;
ФЖзд – срок физической жизни здания.
Расчеты по данной формуле на рассматриваемом сквозном примере и оценка неустранимого физического износа долгоживущих элементов приведены ниже.
Полная восстановительная стоимость здания, млн руб. 2200
Стоимость устранимого физического износа, тыс. руб. 126
Остаточная восстановительная стоимость
короткоживущих элементов с неустранимым
физическим износом, тыс. руб. 224
Восстановительная стоимость долгоживущих
элементов с неустранимым
физическим износом, млн руб. 1850
Фактический возраст здания, лет 20
Срок физической жизни здания, лет 100
Неустранимый физический износ долгоживущих
элементов (20/100) 1850, тыс. руб . 370
k и, физ = (0,208 – 0,003.Б).Т 0,7;
где Т - хронологический возраст станка.
В данном методе коэффициент физического износа получается на основе цен на подержанные и новые станки, то есть он отражает реакцию вторичного рынка на степень физического износа станков.
Метод эффективного возраста
Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста Т эф оборудования. Если хронологический возраст Т - это количество лет, прошедших со времени создания машины, то эффективный возраст Т эф - это возраст, соответствующий физическому состоянию машины, отражающий фактическую наработку машины за срок Т и учитывающий условия ее эксплуатации.
Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе.
Если эффективный возраст Т эф машины известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле:
k и, физ =Т эф /Т н
где Т н - нормативный срок службы машины.
Обычно для определения Тэф экспертно оценивают остающийся срок службы Тост объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае:
Т эф = Т н – Тост. Определение остающегося срока предполагает, что оценщику известно, как машина будет эксплуатироваться с момента оценки до самого окончания срока ее службы (сменность, нагрузки, условия работы и т.п.).
Для машин типична работа с переменными нагрузками. Для части из них (обычно специальных или используемых в массовом производстве) характерна упорядоченная работа с периодической закономерностью. Однако в машинах общего назначения режим работы формируется под совокупным влиянием большого количества факторов. Установить достаточно точно закономерности изменения режима работы за время работы машины оценщик практически не может. Поэтому он может лишь довольствоваться информацией, косвенно характеризующей загрузку машины при работе лишь на протяжении обозримого времени.
Метод предполагает, что возможны иные пути нахождения Т эф. Например, для определения Т эф можно использовать метод корректировки хронологического возраста Т машины с помощью ряда коэффициентов, отражающих условия эксплуатации машины. Для этого можно воспользоваться такими показателями, как характер производства, сменность и условия работы объекта оценки. При назначении срока полезного использования (срока службы) предполагалось вполне определенное использование машины. Если известно, что машина эксплуатировалась в иных условиях, то для определения эффективного возраста вполне оправдана корректировка ее хронологического возраста в соответствии с изменившимися условиями:
Т эф = Т К см К хп К ур,
где К см - коэффициент сменности, равный отношению средней фактической сменности работы машины к номинальной, на основе которой назначен срок полезного использования оборудования. Например, для машиностроения эта величина приблизительно равняется 1,7–1,8. К хп - коэффициент характера (типа) производства, в условиях которого фактически работает машина (0,9–1 - для массового производства, при котором оборудование загружено полностью; 0,67–0,77 - для серийного производства; 0,5–0,65 - для единичного производства); так как этот коэффициент характеризует внутрисменное использование оборудования, его часто называют коэффициентом внутрисменного использования К ви;
Кур - коэффициент условий работы машины (1 - при работе в цеховом помещении; 0,6–0,7 - при работе в отдельном помещении; 1,3–1,5 - при вредных для оборудования условиях работы (высокая интенсивность загрязнения или запыленности, повышенная влажность, контакт с химически активной средой и т.п.); при очень высокой интенсивности загрязнения 3–5).
Произведение всех трех коэффициентов назовем коэффициентом использования машины:
К исп = К см К ви К ур.
Таким образом,
Т эф = Т К исп.
Корректировка хронологического возраста с целью определения Т эф может дать надежные результаты, если значения использованных коэффициентов достаточно точно отражают условия эксплуатации объекта оценки за весь период его эксплуатации, предшествующий моменту оценки.
Пусть, например, известно, что хронологический возраст машины Т = 10 лет. Машина работает в две смены (К см = 1), в единичном производстве (К ви = 0,67)
Эффективный возраст машины при таких условиях загрузки можно оценить, как:
Т эф = 10 . 1 . 0,67 . 1 = 6,7 года,
то есть фактически машина выглядит моложе своего хронологического возраста. Соответственно она лучше сохранила свои потребительские свойства.
Для определения коэффициента физического износа нужна информация о сроке полезного использования машины. Пусть Т н = 12 лет (по данным бухгалтерии заказчика). Тогда:
k и, физ = Т эф / Т н =6,7 / 12 = 0,56 или 56%.
Сопоставляя оба подхода к определению Т эф, следует отметить, что оба они обладают недостатком в части неопределенности условий эксплуатации объекта за пределами некоторого интервала времени, примыкающего к моменту оценки.
Метод средневзвешенного хронологического возраста
Метод может быть применен тогда, когда после нескольких лет эксплуатации машины, замен и ремонтов ряда ее деталей и узлов возраст их оказался разным. В этом случае коэффициент физического износа машины может быть рассчитан по формуле:
k и, физ =Т ср /взв/ Т н
где Т ср /взв- средневзвешенный хронологический возраст машины;
Метод ухудшения главного параметра
Метод предполагает, что физический износ проявляется в ухудшении какого-либо одного характерного эксплуатационного параметра машины (производительности, точности, мощности, расхода топлива или электроэнергии, потока отказов и т.п.). Если такой параметр найден для данного вида машин, то коэффициент физического износа рассчитывается следующим образом:
k и, физ = 1 – (X / X 0) b
где Х 0 , Х - значения главного параметра машины в начале эксплуатации и на момент оценки соответственно; b - показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость машины (обычно для коэффициента торможения принимают значения 0,6–0,8).
Метод учета восстановления машины после капитальных ремонтов
Метод основан на очевидном представлении о снижении потребительских свойств ПС машин и оборудования при эксплуатации из-за возрастания физического износа и их частичном восстановлении после проведения ремонтов вообще и капитального ремонта, в частности. Уровень потребительских свойств машины на разных этапах ее существования можно выразить с помощью некоторого обобщенного относительного показателя ПС, представляющего собой взвешенную аддитивную функцию значений основных технико-экономических показателей Х i машины в момент оценки по отношению к значениям тех же показателей X io в начале эксплуатации - производительности, точности и др.:
ПС = сумма(Х i /X io)
В отличие от предыдущего метода здесь можно учесть сразу несколько показателей машины.
В практической работе оценщик все чаще сталкивается с ситуацией, когда необходимо определить физический износ машины, которая имеет значительный хронологический возраст и уже прошла один или несколько капитальных ремонтов. Если представить изменение показателя потребительских свойств ПС такой машины за это время, то получится зигзагообразная кривая. Пики на кривой соответствуют капитальным ремонтам, их высота - соответствующим затратам на ремонт, а расстояния между ними - ремонтным циклам Т р (наработкам между двумя капитальными ремонтами).
Произведенные затраты восстанавливают потребительские свойства машины полностью или частично и продлевают общий срок службы машины, о чем делается соответствующая запись в учетных документах на машину.
Обычно для каждого инвентарного объекта на предприятии назначают определенное значение срока Т н полезного использования (срока службы) в пределах интервала, задаваемого амортизационной группой с учетом предполагаемой загрузки. Так как машины и оборудование являются восстанавливаемыми объектами, то предполагается проведение на протяжении их нормативного срока службы нескольких капитальных ремонтов (обычно не более трех). Время между двумя капитальными ремонтами (или от ввода в эксплуатацию до первого капитального ремонта) называют ремонтным циклом. Внутри каждого ремонтного цикла проводят несколько текущих ремонтов и технических осмотров.
В зависимости от рекомендаций производителя машины предприятие при составлении перспективного плана ремонтов оборудования назначает продолжительность Т р ремонтных циклов для всех машин. Средняя величина Т р для легких и средних технологических машин составляет 5–6 лет. Из опыта эксплуатации таких машин можно принять, что за ремонтный цикл их потребительские свойства (ПС) снижаются примерно на 50–60% первоначального уровня, то есть при указанной выше продолжительности ремонтного цикла скорость V снижения потребительских свойств машины составляет 8–10% в год.
Проведение капитальных ремонтов машин, наоборот, повышает их потребительские свойства в среднем на 20–40% первоначального уровня. Причем большие значения диапазона соответствуют более поздним (второму, третьему) капитальным ремонтам. Рост затрат на капитальный ремонт снижает эффективность использования оборудования, что, в конечном счете, приводит к нецелесообразности его дальнейшей эксплуатации.
Значения срока службы Т н и ремонтного цикла Т р для каждого инвентарного объекта оценщик узнает в процессе идентификации.
Рассмотрим определение физического износа для двух моментов времени в жизни машины:
а) Машина еще не проходила капитальных ремонтов. Предполагается, что закон изменения потребительских свойств машины линейный.
Обусловленная естественным изнашиванием в процессе эксплуатации и различными природными воздействиями окружающей среды.
Таким образом, физический износ (ФИ) – просто изнашивание актива в результате его использования. Причины возникновения ФИ связаны с самим объектом и средой, в которой он эксплуатируется. Факторы, требующие изучения при расчете ФИ:
- степень естественного изнашивания (старения ) в процессе эксплуатации – возраст ТО;
- уровень воздействия природных (климатических ) факторов или окружающей производственной среды – запыленность, влажность, загазованность и т.п.;
- интенсивность эксплуатации оборудования – коэффициент сменности;
- качество содержания, регулярность и эффективность техобслуживания – соблюдение графика проведения текущих и капитальных ремонтов.
Как правило, физический износ измеряется в процентах; новый актив имеет износ 0, тогда как полностью использованный актив – 100%.
Физический износ определяется путем анализа всех данных об установке, который содержит: прямые сравнения с современными машинами, использование накопленного опыта обслуживающего персонала, физический осмотр существующих установок, анализ расходов на материально- техническое обслуживание, прогнозирование доходности от использования данного ТО и ожидаемого срока экономической жизни.
Избыточный износ часто ухудшает параметры допусков производственного оборудования, что приводит к значительному увеличению брака и в конечном счете – неспособности отвечать принятым производственным стандартам. Это может потребовать в дальнейшем больших расходов на эксплуатацию и ремонт, значительно превышающих средние показатели по аналогичному оборудованию.
Теоретически физический износ, казалось бы, можно измерить объективно. Машина за всю свою физическую жизнь произведет какое-то количество единиц продукции. Если предположить, что имеются соответствующие статистические данные, а машина никогда не перестраивалась или не употреблялась не по назначению и все подобные активы работают одинаково, тогда простое отношение произведенной продукции к суммарному предполагаемому объему выпуска продукции и станет объективным показателем физического износа. Очевидно, что машины переделываются, иногда используются с нарушением правил эксплуатации, их качество отличается. За исключением тех случаев, когда вы работаете с крупными объектами, производственная статистика для отдельных активов не ведется. Следовательно, в действительности измерение величины физического износа субъективно, поскольку оценщик должен сам определить, насколько сходны были условия эксплуатации активов в прошлом для того, чтобы сделать заключение о физическом состоянии оцениваемого объекта.
Можно определить величину прямых затрат, которые потребовались бы на ремонт или переделку собственности до состояния "как новая". Эти затраты также еще называются "стоимостью устранения". К сожалению, физический износ большинства производимых в настоящее время машин не может быть устранен полностью, поэтому обычно выделяют часть, называемую "неустранимый износ".
Оценщик должен полагаться на факты, относящиеся к рассматриваемому объекту, в особенности на его возраст и характер использования. Например, физический износ логарифмической линейки, все еще находящейся в своем футляре, упакованной в пленку и ни разу не использовавшейся, ноль процентов. В то же время она на 100% функционально и экономически устарела для использования ее в тех целях, для которых она была сконструирована и изготовлена.
Режим эксплуатации – один из важнейших индикаторов физического износа. Оборудование, работающее 24 ч в сутки, изнашивается быстрее, чем такое же оборудование, работающее 8 ч в сутки. Оборудование, которое эксплуатируется в пыльной, загрязненной, абразивной и/или коррозионной атмосфере, будет изнашиваться быстрее, чем оборудование, работающее в чистой среде. Машины, только что прошедшие капитальный ремонт, находятся в лучшем физическом состоянии, чем те, которые требуют ремонта.
Когда такой актив, как машина, перестраивается, степень его физического износа лишь частично корректируется, поскольку перестроенная машина все равно не является новой и у нее присутствуют некоторые признаки физического износа (неустранимого), которые нельзя устранить. Эту разницу можно измерить сравнением продажной цены новой единицы оборудования и машины, отремонтированной на заводе.
Несмотря на то что могут существовать различные мнения относительно состояния одного и того же объекта, в конечном счете мера физического износа определяется сравнением состояния оцениваемого объекта с аналогичным новым ТО.
Все изложенные выше соображения и идеи лежат в основе методов расчета физического износа. Возможность его объективного измерения с использованием таких методов весьма условна. Большинство методов носит экспертно-аналитический характер, т.е. базируется на мнении экспертов, и, следовательно, данные методы не лишены субъективизма .
Известны следующие методы измерения физического износа:
- наблюдения (экспертизы) состояния;
- эффективного возраста ;
- прямого денежного измерения ;
- поэлементного расчета;
- снижения доходности ;
- снижения потребительских свойств;
- стадии ремонтного цикла.
Метод наблюдения состояния
Наблюдение состояния представляет собой процедуру сопоставления, сравнения состояния оцениваемых активов с аналогичным новым активом.
Эта процедура включает в себя фактическую идентификацию визуально определимых элементов эксплуатационного износа и преобразование результатов наблюдения в процентные отношения. Кроме того, к ней относятся консультации с квалифицированным персоналом предприятия относительно таких аспектов физического состояния оборудования, которые не являются очевидными, например внутренней коррозии резервуаров. На основании полученных фактических данных оценщик должен составить заключение и выразить его в виде процентной поправки, вычитаемой из стоимости воспроизводства/замещения.
Наблюдение также означает физический осмотр собственности для определения (прогнозирования) остающегося срока ее жизни.
Наблюдение подразумевает также изучение истории работы объекта оценки и беседы с инженерами и обслуживающим персоналом.
Срок службы (средняя экономическая жизнь ) (Average life ) – средняя или обычная ожидаемая продолжительность экономической жизни (срока службы) собственности, когда она приносит доход своему владельцу.
Оцененный остающийся срок службы (Estimated remaining life ) – период, выраженный в годах, в течение которого ожидается, что активы или группы активов будут оставаться в пользовании.
Состояние – характеристика, которая может быть определена только путем наблюдения.
Оценщик должен четко договориться с клиентом об определении различных видов состояния. Имеет смысл каждый раз включать определения различных видов состояния в описательную часть договора на оценку машин и оборудования во избежание их различного толкования. Описание определений различных видов состояния также должно включаться в отчет по оценке. Ниже приводится предлагаемый набор определений.
Рассмотрим основные виды состояния.
Очень хорошее (ОХ). Описывает единицу оборудования в отличном состоянии, пригодную для использования по прямому назначению и в соответствии с конструкцией, не требующую модификации или ремонта или необычного технического обслуживания на дату инспектирования или в ближайшем будущем.
Хорошее (X). Состояние таких единиц оборудования, которые подверглись изменениям или ремонтировались и используются в полном или почти полном соответствии со своей спецификацией.
Удовлетворительное (У). Состояние таких единиц оборудования, которые используются ниже их полной спецификации в результате влияния возраста и/или эксплуатации и нуждаются в общем ремонте и замене некоторых незначительных элементов в ближайшем будущем для повышения уровня использования до или примерно в соответствии со своей первоначальной спецификацией.
Плохое (П). Состояние таких единиц оборудования, которые могут использоваться только в значительно меньшем объеме по сравнению с их полной спецификацией, и невозможно их реализовать на полную мощность в их текущем состоянии без проведения значительного ремонта и/или замены основных элементов в ближайшем будущем.
Состояние лома (Л). Состояние таких единиц оборудования, которые больше не способны служить и эксплуатироваться на практическом уровне, вне зависимости от ремонта или модификаций, которым они могут быть подвергнуты. Определение такого состояния применяется в отношении единиц оборудования, которые уже были использованы на 100% их полезной жизни или на 100% технологически или функционально устарели.
Данные табл. 5.2 могут быть использованы для установления взаимосвязи между физическим износом, состоянием и остающимся сроком службы.
Таблица 5.2
Справочная таблица по износу
|
Состояние |
Остаточный срок службы, % |
|
|
Новое |
||
|
Новая, установленная и неиспользовавшаяся единица в отличном состоянии |
||
|
Очень хорошее |
||
|
Как новая, только немного использованная и не требующая замены никаких частей или ремонта |
||
|
Хорошее |
||
|
Использовавшаяся собственность, но отремонтированная или обновленная и в отличном состоянии |
||
|
Удовлетворительное |
||
|
Использовавшаяся собственность, которая требует некоторого ремонта или замены некоторых частей, таких как подшипники |
||
|
Пригодное к использованию |
||
|
Использовавшаяся собственность в рабочем состоянии, требующая значительного ремонта или замены некоторых частей, таких как моторы или необходимые детали |
||
|
Плохое |
||
|
Использовавшаяся собственность, требующая серьезного ремонта, например, замены движущихся частей или основных структурных элементов |
||
|
Не подлежащее продаже или лом |
||
|
Пет реальной перспективы быть проданной, за исключением как на лом, т.е. стоимость утилизации основного содержания материала |
||
Возраст – фактор, в некоторой степени определяющий износ машины, поскольку часть ее полезной жизни уже бывает использована.
Это находит отражение в уменьшении текущей ценности будущих выгод, которые должны быть получены от владения собственностью. Разумно предположить, что машина или единица оборудования будет обладать наивысшей оценочной стоимостью в тот момент, когда она новая, еще не использовалась, установлена и готова к работе.
Однако возраст не может рассматриваться в качестве единственного фактора при начислении износа. Обветшание определяется как ухудшение состояния.
Обветшание, произошедшее в результате эксплуатации и воздействия других факторов, отражает потерю в стоимости, вызванную физическим износом. Очевидно, что состояние – фактор, который необходимо учитывать при оценке износа с целью оценки. Более того, от состояния прямо зависит остающийся срок полезной жизни. Для установления связи между качественными и количественными характеристиками – между описательно заданным состоянием, процентом износа и остающимся сроком полезной жизни объекта – оценщик может использовать табл. 5.2. Использование четких определений различных состояний (см. выше) позволит уменьшить роль субъективных факторов при определении износа.
Метод наблюдения (экспертизы) состояния предусматривает привлечение специалистов, обслуживающих ТО, для оценки физического состояния машин и оборудования в соответствии с оценочной шкалой, заложенной в табл. 5.2 .
Метод эффективного возраста
Физическое состояние объекта также может быть оценено следующим простым соотношением:
При заданных единицах измерения этот коэффициент показывает степень использованности актива к настоящему моменту по отношению к общему ожидаемому сроку его эксплуатации (полной выработке). Например, предположим, что нормальная физическая жизнь машины составляет 100000 ч. Если какая-то конкретная машина уже прослужила 40 000 ч, будет логичным заключить, что физический износ составляет примерно 40% (40 000/100000 100%). Если речь идет о новом активе, то общий срок его эксплуатации равен ожидаемому сроку службы, что в данном примере составляет 100000 ч.
Таким образом, суть данного метода сводится к анализу отношения "Возраст/Срок службы". В числителе этой формулы следует рассматривать эффективный возраст (Effective age ), поскольку если действительный возраст (или хронологический ) определяется как количество лет, прошедших со времени создания актива, то эффективный возраст отражает величину наработки актива за прошедшие годы его эксплуатации. Например, машина, недавно перестроенная с заменой многих частей на новые с хронологическим возрастом 20 лет, будет иметь эффективный возраст несколько меньше, поскольку машина находится в лучшем состоянии благодаря капитальному ремонту. Знаменатель в этой формуле отражает весь срок ожидаемой экономической жизни актива.
Недостаток данных умозаключений в том, что это есть пример линейного начисления износа, процесс накопления которого, как известно, носит нелинейный характер.
В какой-то мере устранить этот недостаток позволяет рассмотрение следующих трех качественно различных ситуаций, для которых срок службы (знаменатель) может иметь три различных способа расчета в зависимости от возраста и условий эксплуатации актива :
нормативного срока службы, – количество лет, которое прослужил этот актив плюс ожидаемая оставшаяся жизнь ()
Определение эффективного возраста (числитель) для каждой из трех приведенных ситуаций основывается на анализе состояния собственности, количества тех лет, которые она находится в эксплуатации, а также остающегося срока полезной жизни на данный момент времени. Как правило, в течение первых нескольких лет жизни собственности ее эффективный и хронологический возраст совпадают (или почти совпадают) ().
Однако по мере продолжающейся эксплуатации актива его эффективный возраст постепенно меняется в зависимости от степени интенсивности использования собственности, ее физического окружения, качества его материально- технического обслуживания и других подобных факторов. Эффективный возраст служит индикатором,помогающим оценить будущую полезность активов ().
Например, единица оборудования, хронологический возраст которой лет, может иметь нормативный срок службы , но остающийся срок ее службы Т ост может оцениваться в 6 лет, что означает, что ее эффективный возраст года. Это считается результатом очень хорошего материально-технического обслуживания, недостаточного использования или действия этих двух факторов одновременно.
Рассмотрим на примерах использование метода эффективного возраста для трех описанных выше ситуаций.
Пример 5.3. Пусть активу – один год, а его нормативный срок службы – 20 лет, тогда
Пример 5.4. Оборудованию – 9 лет, нормативный срок службы – 12 лет, из беседы с обслуживающим персоналом оценщик заключает, что оставшийся срок службы оборудования составляет 5 лет, тогда
Пример 5.5. Нормативный срок службы оборудования – 12 лет, хронологический возраст – 15 лет, при этом оставшийся срок жизни – 2 года, тогда
В последнем случае полная выработка (знаменатель) рассчитывается как сумма уже отработанных часов (лет) до настоящего момента плюс оставшийся срок полезной жизни, выраженный в часах (годах). Если предполагавшийся срок службы машины – 100000 ч, она их выработала и предполагается, что проработает еще 25 000 ч, то ФИ = 80%, полученных следующим образом:
Таким образом, рассматриваемый метод заключается в анализе отношения "Возраст/Срок службы", использующего нормативный срок службы и эффективный возраст оцениваемого объекта для получения величины, выраженной в процентах и показывающей, какая часть его экономической жизни уже была потреблена.
Считается, что при помощи данного метода может быть измерен неустранимый физический износ, который выражается, как правило, величиной в процентах от стоимости замещения:
где – эффективный возраст; – срок оставшейся полезной жизни.
В действительности ожидаемая продолжительность полезной жизни () даже одной машины может сильно варьироваться.
По определению срок экономической жизни ТО – период времени (или службы) от даты ее установки до даты изъятия машины из эксплуатации.
Однако на срок полезной жизни актива могут влиять многие обстоятельства. Они включают следующие:
- как часто машина используется;
- каков был возраст машины в момент ее приобретения;
- как часто она ремонтировалась, или обновлялась, или заменялись ее части;
- в каком климате она эксплуатировалась.
На продолжительность полезной жизни также могут влиять технологические улучшения, технический прогресс, разумные прогнозируемые экономические изменения, перемещение деловых центров, запретительные законы и другие причины. Все это необходимо учитывать до того, как определять ожидаемую продолжительность полезной жизни машины.
Продолжительность полезной жизни для одного и того же типа машин может изменяться в зависимости от пользователя. Расчет продолжительности полезной жизни машины должен основываться на анализе конкретных текущих условий, существующих на заводе, на котором она используется.
Преимущество использования метода "Возраст/Срок службы" состоит в том, что эффективный возраст часто может быть подсчитан по данным основных активов, отраженным в финансовой документации клиента. Проблема применения данного метода скрыта в оценке оставшейся физической жизни актива. Если известны некоторые физические факторы, способные ограничить физическую жизнь, то должно быть проведено исследование.
И хотя метод "Возраст/Срок службы" описывается здесь для расчета физического износа, он может служить и для оценки других элементов износа при наличии необходимой информации. Например, предположим, что вы оцениваете очистную установку и существующим активам пять лет, а их оставшаяся физическая жизнь равна пятнадцати годам. В данном случае физический износ составит 25% (5/20 100%). Далее предположим, что был выпущен закон, требующий от владельцев замены существующего оборудования на иное, более экологичное, в течение ближайших трех лет. Так как оставшаяся экономическая жизнь в силу нового законодательства равна трем годам, общий износ (физический, функциональный и экономический) составит 62,5%, т.е.
Повторим еще раз, что эту концепцию необходимо использовать в свете тех фактов и обстоятельств, которые влияют на оцениваемый объект.
В наиболее широком смысле, применяя данную методику, имеем дело с прямолинейным методом начисления износа. С помощью анализа определяется место оцениваемого объекта в конкретный момент его жизненного цикла. При проведении корректировок с учетом имеющихся условий в прошлом и будущем, а также его состояния в данный момент, такой анализ становится важным инструментом в процессе оценки.
Метод "Возраст/Срок службы" в большей степени полезен в отношении новых активов или прослуживших не более половины общего срока службы.
Когда объект требует для корректировки своего физического состояния значительных затрат или же когда какой-то из его компонентов, имеющий короткий остаточный срок службы, нуждается в замене, оценщику целесообразно использовать эту информацию при расчете устранимого физического износа методом, описанным ниже.
Метод прямого денежного измерения
Предполагается измерение физического износа в денежных единицах. Метод применяется, когда отдельные элементы износились и могут быть заменены. Такой вид износа называется устранимым. В отношении машин и оборудования это означает замену основных компонентов или произведение затрат на реконструкцию . В качестве примеров можно привести замену двигателя, пескоструйную очистку и покраску технологических резервуаров или модернизацию станочного оборудования.
Метод заключается в исчислении той суммы денежных средств, которая бы потребовалась для устранения износа и возвращения актива в новое состояние. В большинстве случаев экономически нецелесообразно или физически невозможно устранить весь износ, однако некоторая его часть может быть рассчитана с помощью данного метода.
Например, вы осмотрели машину и определили, что она может быть восстановлена до нового состояния при условии, что с ней будут проделаны определенные манипуляции. Во время осмотра вы обнаружили, что у машины есть подшипник, который почти полностью износился. Вы также заметили, что у машины наблюдаются некоторые признаки коррозии в тех местах, где облупилась краска. И, наконец, вы обнаружили, что резцедержатель сильно изношен и должен быть заменен. При условии, что детали будут отремонтированы или заменены, машину нельзя будет отличить от новой. В результате исследования вы определили затраты на ремонт следующим образом:
Замена подшипников 250 долл.
Замена резцедержателя 100 долл.
Зачистка и покраска 150 долл.
Всего 500 долл.
Стоимость новой машины, такой же, как оцениваемая, 3500 долл.
Для определения величины устранимого физического износа в процентном выражении затраты на его устранение делятся на стоимость новой машины. Устранимый физический износ, %, составит
Прямой метод расчета износа применим в тех случаях, когда известны стоимость (С) нового ТО и затраты (3), которые необходимо произвести для того, чтобы довести изношенный объект до состояния нового. При этом износ находится из выражения
При использовании этого метода оценщику необходимо уметь отделить устранимые виды износа от неустранимых. Основное отличие этих двух видов износа заключается в том, что один из них можно устранить с помощью экономических средств, а другой – нет. Путем разделения этих элементов износа анализируем оцениваемый актив с двух точек зрения. Устранимая часть износа может быть оценена непосредственно в денежных единицах, износ же по неустранимым элементам должен начисляться путем наблюдения состояния или с использованием анализа отношения "Возраст/Срок службы". Сумма устранимого и неустранимого износов и составляет совокупный физический износ существующего актива.
При определении устранимого физического износа основными источниками информации служат данные о капитальных затратах, как ретроспективных, так и планируемых, производственная документация, а также консультации с техническим персоналом. По данным о ретроспективных капитальных затратах оценщик узнает, сколько денежных средств было вложено в тот или иной актив. Оценщик может обнаружить, что на некоторый актив недавно была потрачена дополнительная сумма, на основании чего сделает вывод о том, что этот актив теперь находится в относительно хорошем состоянии. Если на актив были потрачены небольшие средства, это может означать, что актив нуждается в капитальном ремонте. При анализе будущих плановых капитальных затрат оценщик может выяснить, к каким активам относятся планируемые затраты. Анализ может показать, что срок службы некоторого актива подходит к концу (а также выявить проблемы функционального или экономического характера). Изучение производственной документации позволит выяснить, каким образом использовались те или иные активы. Снижение производительности укажет на наличие проблем физического порядка. Если в течение долгого периода времени уровень производительности остается высоким, то это может свидетельствовать об увеличении физического износа ввиду интенсивности эксплуатации, что приведет к сокращению срока службы актива или необходимости капитального ремонта.
После изучения документации стоит обсудить состояние оборудования с различными специалистами из обслуживающего и технического персонала. Для оценщика, как и для любого человека со стороны, крайне трудно, если вообще возможно, определить состояние оборудования без консультаций с теми, кому каждый день приходится работать на этом оборудовании или обслуживать его. Из таких бесед оценщик должен извлечь полезные сведения, которые в конечном счете образуют дополнительную информацию, исходя из которой делается заключение.
Если предприятие планирует полную замену оборудования, то это может быть вызвано его текущим физическим состоянием или целью решить некоторые функциональные или экономические проблемы, связанные с ним. В последнем случае имеем дело с иными, чем физический, видами износа, воздействующими на оцениваемый актив.
Метод поэлементного расчета
Данный метод представляет собой обобщение метода эффективного возраста и применяется для определения эффективного возраста многоэлементного актива или группы активов путем взвешивания инвестиций в данный актив по их стоимости. Взвешивание должно проводиться на справедливой основе и учитывать в качестве весовых коэффициентов объемы вложенных или изъятых средств в течение жизни данного актива. Процедура может применяться как в отношении одного составного актива (если записи остаточно детализированы), так и для группы активов, что встречается наиболее часто.
Пример 5.6. Определите средневзвешенный эффективный возраст обрабатывающего завода.
Задача заключается в вычислении эффективного возраста актива, оцениваемого в 2012 г. Есть данные о первоначальных затратах и датах приобретения. В результате исследования выясняется, что объект был приобретен в 2003 г. и дополнительные вложения были произведены в 2006 и 2008 it. Капитальный ремонт проведен в 2011 г., в результате которого была заменена часть первоначального оборудования.
Первый шаг – создание основы для сравнения, которая в данном случае будет представлена индексированной первоначальной стоимостью. Она находится с помощью соответствующего стоимостного индекса к первоначальной стоимости за каждый год (табл. 5.3).
Таблица 5.3
Определение индексированной первоначальной стоимости
Показатели первоначальной стоимости 42 000 долл. и индексированной первоначальной стоимости 81100 долл. могут ввести в заблуждение, поскольку включают излишние расходы, связанные с капитальным ремонтом в 2011 г. Иными словами, эти затраты удваиваются на тех активах, которые были заменены во время ремонта в 2011 г. Например, если насос был заменен в 2011 г., то затраты на него, вероятно, были учтены дважды: сначала в 2003 г. при начальной инвестиции и снова в 2011 г. Для проведения корректировок необходимо вычесть добавочные (или излишние) инвестиции. Например, затраты 2011 г. приводятся к долларовым суммам 2003 г. путем "обратной индексации", т.е.
Первоначальные затраты и индексированные первоначальные затраты пересматриваются, и излишние инвестиции вычитаются, после чего получаем новые значения в табл. 5.4.
Следующий шаг – определение возраста инвестиции. Это делается умножением индексированной первоначальной стоимости на возраст инвестиции (табл. 5.5).
Таблица 5.4
Первоначальная и индексированная стоимость
Таблица 5.5
Определение величины взвешенной инвестиции
Последний шаг – определение взвешенного эффективного возраста путем деления взвешенной инвестиции на индексированную первоначальную стоимость, т.е.
Предположим теперь, что нормативный срок службы данного многоэлементного актива равен 25 годам, тогда его общий физический износ может быть рассчитан с использованием уже найденного взвешенного эффективного возраста следующим образом:
Как уже отмечалось, преимущество использования метода эффективного возраста заключается в том, что можно обоснованно вычислить эффективный возраст актива, предполагая, что будет предоставлена финансовая документация клиента.
Проблема применения данного метода состоит в оценке оставшейся физической жизни актива (). В случае оценки многоэлементного актива или группы активов оценщику сложнее прогнозировать будущее. Рассмотрим, как решается эта проблема.
Пример 5.7. Определите (средневзвешенный) оставшийся срок службы технологической печи.
Оценивается технологическая печь, функционирующая непрерывно, 24 ч в сутки, семь дней в неделю. Из консультаций с обслуживающим персоналом вы узнали, что печь работала исправно с момента установки около 12 лет. В ходе консультаций вы также выяснили, что примерно 5 лет назад был проведен горячий ремонт дымовой трубы боровов, а около двух лег назад заменены некоторые насосы, трубы и другое периферийное оборудование. Кроме того, вы выяснили, что примерно через 5 лет необходимо будет произвести замену огнеупорной кладки.
Предположим, что вы рассчитали эффективный возраст аналогично примеру 5.6 и он составил 8 лет.
Следующий шаг заключается в оценке составного (взвешенного) остаточного срока службы печи в целом. В ходе последующих консультаций вы выяснили, что после замены огнеупоров печь сможет функционировать еще 15 лет, так что остаточный срок службы конструктивных элементов составляет 20 лет. Что касается остального оборудования, то в настоящий момент оно находится в относительно хорошем состоянии, однако технический и руководящий персонал не рассчитывает, что оно прослужит так же долго, как и основные конструктивные элементы. Руководство предприятия предполагает провести некоторые ремонтные работы для увеличения срока эксплуатации этого оборудования. Таким образом, взвешенный остаточный срок службы печи может быть рассчитан так, как это показано в табл. 5.6.
Таблица 5.6
Определение взвешенного остаточного срока службы
Совокупный физический износ представляет собой простое отношение взвешенного эффективного возраста к общему сроку экономической жизни печи, что составляет 35,5%, т.е.
В данном случае оцениваем физическое состояние печи, как оно есть на настоящий момент. Не учитывали затраты па дополнительный ремонт, который будет необходим для продления жизни актива после окончания предполагаемого ныне срока службы.
Таким образом, метод поэлементного расчета физического износа базируется на процедуре взвешивания эффективного возраста или остаточного срока службы каждого из элементов многоэлементного актива с учетом доли стоимости этих элементов (инвестиций) в качестве весовых коэффициентов в стоимости объекта оценки в целом с последующим определением общего физического износа по формуле "Возраст/Срок службы".
Другой вариант реализации метода поэлементного расчета основан на определении износа ФИk для каждого из k элементов машин и оборудования по формуле "Возраст/Срок службы" и взвешенном суммировании полученных величин с учетом долей себестоимости () этих элементов в себе стоимости С объекта оценки в целом в качестве весовых коэффициентов. Таким образом, общий физический износ объекта оценки определяется как сумма рассчитанных износов всех его элементов, взвешенных по долям их себестоимостей:
Метод снижения доходности
Базируется на допущении о том, что нарастание физического износа пропорционально снижению доходности оборудования, т.е. сокращению чистой прибыли, определяемой как разность между выручкой и издержками. Величина ФИ определяется следующим образом:
где – прибыль, получаемая при эксплуатации новых машин; – прибыль в текущем интервале времени.
Пример 5.8. В табл. 5.7 приведены данные о работе металлорежущего станка, приобретенного новым в первом квартале 2009 г. Определите физический износ станка па первый квартал 2012 г.
Таблица 5.7
Показатели работы станка
На первый квартал 2012 г. имеем
Метод применим в случаях, когда имеется достоверная информация об экономических показателях оборудования в ретроспективном периоде. Он дает корректный результат только в случае, когда снижение доходности не обусловлено наличием дополнительно функционального и экономического устареваний.
Метод снижения потребительских свойств
Отражает зависимость потребительских свойств (ПС) машин и оборудования от износа. Обобщенные ПС исчисляются как сумма отдельных ПСk, с учетом их весовых коэффициентов:
В процессе эксплуатации ПС снижаются на величину , при этом физический износ составит
(5.5)
Данный метод требует проведения испытаний оцениваемого оборудования и наличия технико-экономической и технологической документации по оцениваемому объекту.
Пример 5.9 . Основные ПС пресса – производительность и надежность. По экспертной оценке, их весомости составляют 0,6 и 0,4 соответственно. Анализ работы пресса показал, что его фактическая производительность 500 деталей/ч., номинальная – 600 деталей. Фактический показатель надежности – наработка на отказ – 300 ч, номинальная наработка – 500 ч. Определите физический износ пресса.
Производительность пресса характеризуется числом деталей, изготовленных в единицу времени. Номинальная производительность Пн = 600 деталей/ч, фактическая Пф = 500 деталей/ч. Таким образом, снижение производительности
Снижение надежности определяется по сокращению наработки на отказ как
Физический износ рассчитывается с учетом (определяемых экспериментально) весовых коэффициентов значимости рассмотренных потребительских свойств пресса:
Методов, изложенных в подпараграфе 5.2.2, вполне достаточно для того, чтобы профессионально оценивать физический износ как простых, так и составных (многоэлементных) ТО.
Помимо возраста и состояния при оценке ТО и расчете его износа следует учитывать и другие факторы, такие как устаревание и снижение полезности, которые должны в обязательном порядке включаться в общий анализ совокупного износа.
Существуют устаревания трех типов, которые могут влиять на оценочную стоимость машины: (функциональное технологическое, функциональное операционное и экономическое (внешнее). Функциональное и экономическое устаревания измеряются и учитываются при определении обоснованной рыночной стоимости движимой собственности. Устаревание в целом признается фактором, приводящим к дальнейшему снижению с верхнего предела оценочной стоимости собственности по затратному подходу.
- В дается следующее определение: "...Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении". Это определение из курса машиноведения, будучи верным, по существу является техническим, а не экономическим, используемым для проведения экономической опенки, которой занимаются оценщики.
- Замечание относится и к методам оценки других видов износа и устареваний, поскольку такова суть профессии оценщика, главный продукт деятельности которого – его профессиональное мнение, и оно не может не быть субъективным.
- Метод в оригинале в [С| и носит название "Формула/Коэффициент".
- Метод в оригинале в и носит название "Прямой доллар".
- Этот и два следующих метода, использовавшихся во времена плановой экономики, когда отсутствовали представления о функциональном и экономическом устареваниях, представлены исключительно в отечественной методической литературе. Воздерживаемся от рекомендаций по их использованию, поскольку снижение доходности, например, может быть связано не только с наличием физического износа. При этом последний метод требует привлечения большого (около двух десятков) количества эксплуатационных параметров, таких как наработка после капитального ремонта, коэффициент сменности, коэффициент внутрисменного использования и др., и является не самым эффективным инструментом в арсенале оценщика.
- Для повышения степени достоверности в рекомендуется привлекать несколько экспертов, при этом результирующее значение износа находится из зависимости: , где ФИ – физический износ; – оценка ФИ k-м экспертом, а весовые коэффициенты, определяющие весомость мнения k -го эксперта, связаны условием: . Однако "повышение достоверности" оценки таким способом в действительности повышает степень ее субъективизма, поскольку на субъективизм мнений экспертов относительно уровня физического износа объекта накладывается субъективизм весомости каждого такого мнения при расчете весовых коэффициентов.
- Касьяненко Т. Г. Оценка машин и оборудования: учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2002. С. 149.
- Утверждение не является бесспорным. Есть основания полагать, что данной формулой измеряется общий физический износ. Если же срок оставшейся жизни ограничен появлением новых технологий (появление моделей, исключающих использование старых образцов) или введением нормативных актов, ограничивающих оставшийся срок службы ТО, то тогда данное отношение измеряет функциональный или экономический или вообще совокупный износ.
- Способом устранения той части физического износа, который называется устранимым, считается ремонт, а устранимого функционачьного устаревания – модернизация ТО.
- См.: , с. 51.