Как учесть затраты по подбору арендаторов. На какой счет отнести аренду помещения. Учет платежей за регистрацию арендных сделок

К затратам на аренду помещений можно отнести расходы на: арендную плату; коммунальные услуги (если стоимость электроэнергии, тепла, воды и т. п., потребленных арендатором, возмещается сверх арендной платы); ремонт съемной площади. Рассмотрим на примерах бухгалтерский и налоговый учет этих расходов.

Арендная плата

Для начала расскажу о бухучете затрат на арендную плату. Стоимость съемного нежилого помещения в бухгалтерском учете арендатора отражается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, установленной договором, на дату фактического получения недвижимости (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н).

Затраты на аренду нежилого помещения, которое используется в основной работе компании, признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 и п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 33н). Начисление арендной платы отражается ежемесячно по дебету счета 20 «Основное производство» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При перечислении суммы нужно сделать запись по дебету счета 76 и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

Теперь поговорим о налогах. Передача имущества в аренду признается услугой (п. 5 ст. 38 НК РФ). По общему правилу, НДС, предъявленный организации, может быть принят к вычету на дату принятия услуг к учету на основании правильно оформленного счета-фактуры и при наличии соответствующих первичных документов (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Обратите внимание

Затраты арендатора на оплату стоимости коммунальных услуг (включая НДС) учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности. Указанные расходы признаются в данном случае на дату получения расчетных документов от арендодателя.

Что касается налога на прибыль. Арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Об этом сказано в подпункте 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Напомню, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Налоговый кодекс перечень документов, которыми можно подтвердить расходы на аренду помещения, не устанавливает. Согласно официальной позиции (письма Минфина от 26 августа 2014 г. № 03-07-09/42594, от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764, от 13 декабря 2012 г. № 03-11-06/2/145, от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118, от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742, УФНС по г. Москве от 17 октября 2011 г. № 16-15/100085@), чтобы подтвердить такие затраты достаточно иметь: договор, составленный в соответствии с гражданским законодательством; акт приемки-передачи имущества; ежемесячный акт сдачи-приемки оказанных услуг (если обязанность его оформления предусмотрена контрактом); платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.

В феврале 2016 года организация по акту приемки-передачи получила в пользование нежилое помещение. Его стоимость определена в договоре – 2 500 000 рублей. Помещение используется для производства продукции.

Арендная плата за месяц составляет 35 400 рублей (в том числе НДС 5400 руб.) и уплачивается организацией в последний день текущего месяца, начиная с месяца, в котором метры переданы арендатору. Организация применяет метод начисления в налоговом учете, тогда записи в бухучете будут выглядеть так:

В феврале 2016 года:

ДЕБЕТ 001
– 2 500 000 рублей – отражена стоимость полученного по договору аренды нежилого помещения. Первичный документ – акт приемки-передачи объекта недвижимости.

Ежемесячно в течение действия договора аренды, начиная с февраля 2016 года, нужно делать такие записи:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 76
– 30 000 рублей – начислена арендная плата (35 400 – 5400). Первичные документы: договор аренды, счет арендодателя;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76
– 5400 рублей – отражен предъявленный НДС. Первичный документ – счет-фактура;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 5400 рублей – предъявленный НДС принят к вычету. Первичный документ – счет-фактура;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 35 400 рублей – арендная плата перечислена арендодателю. Первичный документ – выписка банка по расчетному счету.

Коммунальные услуги

Стоимость коммунальных услуг, потребленных компанией, может возмещаться владельцу помещения сверх арендной платы на основании отдельного соглашения или договора, в котором указано, что арендатор возмещает собственнику метров его затраты на оплату таких услуг.

Затраты арендатора на оплату стоимости коммунальных услуг (с учетом НДС) учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности (п. 5 и п. 7 ПБУ «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 33н, п. 2 ст. 346.11, пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ). Указанные расходы признаются в данном случае на дату получения расчетных документов от арендодателя (п. 16 ПБУ 10/99).

В бухучете эти затраты на оплату коммунальных услуг арендодателю отражаются по дебету счетов учета затрат в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем – например, счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При перечислении такой платы хозяину помещения производится запись по дебету счета 76 и кредиту счета 51 «Расчетные счета» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н).

В бухучете на последнее число каждого месяца аренды арендатору необходимо сделать проводку:

ДЕБЕТ 20 (26, 44) КРЕДИТ 76
– отражена стоимость потребленных коммунальных услуг, возмещаемая арендодателю.

Теперь поговорим о налоговом учете. По поводу НДС: вычету подлежит налог, предъявленный поставщиками товаров (работ, услуг), приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами обложения этим налогом (п. 2 ст. 171 НК РФ). Указанные вычеты производятся на основании счетов-фактур поставщиков (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Что касается налога на прибыль. В целях его исчисления затраты арендатора на возмещение стоимости потребленных коммунальных услуг учитываются в составе материальных расходов (пп. 1 п. 2 ст. 253 и пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

По разъяснениям фискалов (см. письма УФНС по г. Москве от 8 июня 2009 г. № 16-15/058069@, от 30 июня 2008 г. № 20-12/061162), расходы по оплате коммунальных услуг арендодателю должны быть документально подтверждены актами с расчетами коммунальных платежей и услуг связи, составленными арендодателем на основании счетов предприятий, оказавших услуги. При методе начисления стоимость потребленных коммунальных услуг учитывается в расходах на дату получения счетов и актов от арендодателя (п. 2 ст. 272, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Согласно условиям договора, арендодатель платит 11 800 рублей (в том числе НДС 1800 руб.) в месяц и компенсирует стоимость потребленных им коммунальных услуг.

Размер компенсации определяется расчетным путем исходя из показаний приборов учета о потреблении электричества и воды за период. Расчет стоимости услуг по теплоснабжению производится исходя из отношения арендуемой площади к общей площади помещений арендодателя.

За отчетный месяц стоимость услуг составила 2950 рублей (в том числе НДС 450 руб.).

В учете организации-арендатора расчеты по арендной плате и компенсацию стоимости коммунальных услуг следует отразить следующими записями:

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76
– 10 000 рублей – отражена арендная плата за отчетный месяц (11 800 – 1800). Первичные документы: договор аренды, акт приема-передачи помещения;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76
– 10 000 рублей – отражен НДС с суммы арендной платы. Первичный документ: счет-фактура;

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76
– 2500 рублей – отражена стоимость коммунальных услуг, подлежащая возмещению арендодателю. Первичные документы: договор аренды, счет арендодателя на оплату коммунальных услуг, копии счетов коммунальных служб;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76
– 450 рублей – отражен НДС с суммы оплаты коммунальных услуг. Первичный документ: счет-фактура;

ДЕБЕТ 68/НДС КРЕДИТ 19
– 2250 рублей – принят к вычету НДС по арендной плате и коммунальным услугам (1800 + 450). Первичный документ: счет-фактура;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 14 750 рублей – оплачена арендная плата и возмещена стоимость коммунальных услуг (11 800 + 2950). Первичный документ: выписка банка по расчетному счету.

Затраты на ремонт

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если другое не установлено законом или договором.

Расходы по поддержанию основных средств в исправном состоянии, в том числе арендуемых ОС, являются тратами по обычным видам деятельности и включаются в себестоимость проданных товаров (п. п. 5, 7, 9 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 33н).

На основании пунктов 16, 18 ПБУ 10/99 расходы по текущему ремонту помещения признаются в бухгалтерском учете на дату подписания акта приемки-сдачи выполненных работ. Такие затраты принимаются в сумме, определяемой исходя из цены и условий, установленных договором между организацией и поставщиком товаров (работ, услуг) (п. 6 ПБУ 10/99).

Расходы по ремонту арендуемых метров отражаются в учете торговой организации по дебету счета 44 «Расходы на продажу» в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н).

Обратите внимание

Сумма НДС, предъявленная поставщиком товаров (работ, услуг), отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с кредитом счета 60. Уплаченную сумму налога организация имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры и документов, подтверждающих оплату работ (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

НДС отражается в учете по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» в корреспонденции с кредитом счета 19.

Для целей налогообложения прибыли траты на ремонт арендуемого помещения относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 2 п. 1 ст. 253, ст. 260 НК РФ).

При признании расходов методом начисления такие затраты признаются в качестве расхода в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты (п. 5 ст. 272 НК РФ). Они являются косвенными (ст. 320 НК РФ).

Торговая организация арендует складское помещение. Согласно условиям заключенного договора, компания обязана, при необходимости, своевременно и при наличии разрешения арендодателя за свой счет производить текущий ремонт занимаемой площади.

В отчетном месяце фирма отремонтировала кровлю складского помещения.

Для проведения работ организация воспользовалась услугами ремонтно-строительной фирмы. Договорная стоимость ремонта составила 59 000 рублей (в том числе НДС 9000 руб.). В этом же месяце подписан акт приемки-сдачи выполненных работ. Доходы и расходы для целей налогообложения прибыли организация определяет методом начисления.

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 60
– 50 000 рублей – отражена стоимость работ по текущему ремонту (59 000 – 9000). Первичный документ: акт приемки-сдачи выполненных работ;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– отражена сумма НДС, предъявленная ремонтно-строительной фирмой. Первичный документ: счет-фактура;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 59 000 рублей – оплачено ремонтно-строительной фирме за работы. Первичный документ: выписка банка по расчетному счету;

ДЕБЕТ 68/НДС КРЕДИТ 19
– 9000 рублей – принята к вычету сумма НДС по ремонтным работам. Первичные документы: выписка банка по расчетному счету, счет-фактура.

Помогайте вашему бизнесу развиваться

Бесценный опыт решения актуальных задач, ответы на сложные вопросы, специально отобранная свежая информация в прессе для бухгалтеров и управленцев.

В своей практической работе бухгалтерам часто приходится сталкиваться с договорами ГПХ, заключенными с физическими лицами. В настоящей статье будет представлена информация о ключевых моментах по отражению в учете расходов, связанных с выплатами физическому лицу арендной платы за предоставленное в пользование помещение по договорам аренды.

Документом, фиксирующим фактическое исполнение обязательств арендодателем и арендатором по принятию имущества в аренду, является акт приемки-передачи помещения.

Определимся со счетом учета и соотнесем событие в стоимостной оценке с датой наступившего события

Счет учета

Относительно счета учета. Передаваемый объект не является нашей собственностью и передается во временное пользование. В данном случае воспользуемся принципом имущественной обособленности.

Данный принцип работает таким образом, что имущество, которое не принадлежит предприятию на праве собственности, не отражается в активе баланса. Арендованные основные средства принимаются к учету на забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства». Тем более что это позволяет сделать п. 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств.

На полученное во временное пользование имущество арендатору рекомендуется оформить отдельную инвентарную карточку. Основанием постановки на забалансовый учет будет акт приема-передачи объекта, описанного в предмете договора аренды.

Например, дата наступившего события — 10.01.2017 г. — дата подписания акта приема-передачи. Списание с забалансового счета 001 происходит по дате возврата помещения арендодателю, зафиксированного в акте, допустим, 24.10.2017 г.

Стоимостная оценка

Событие в стоимостной оценке. Стоимость принятого на забалансовый учет объекта основных средств необходимо отразить в соответствии с Планом счетов и инструкцией по его применению в оценке, указанной в договоре аренды. Как правило, она не указывается, что затрудняет заполнение некоторых бухгалтерских форм.

Единых правил, объясняющих, как действовать в такой ситуации, нет. Если нет никакой возможности получить от арендодателя данные по арендуемому объекту, то закрепите в своей Учетной политике в целях бухгалтерского учета возможный способ оценки помещения.

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Рекомендуемая оценка: укажите размер ответственности арендатора перед арендодателем в случае возможного ущерба или оцените по стоимости, которая равна сумме арендных платежей за весь предусмотренный договором срок аренды.

Как учесть расход в виде арендной платы

Определимся со счетом учета и соотнесем сумму признанного расхода с датой факта признания расхода.

Счет учета

Относительно счета учета. Счет бухгалтерского учета расходов зависит от того, используется ли имущество для производственных или для непроизводственных целей.

Допустим, арендуемое имущество используется для осуществления деятельности, связанной с оказанием услуг, поэтому счет «91.02» отпадает. Такие расходы считаются расходами по обычным видам деятельности, п. 5 ПБУ 10/99, и учитываются на счетах «20-29» и «44», все зависит от деятельности компании.

Если предприятие не является торговым и имущество используется для общехозяйственных целей, то счет учета расходов – 26 «Общехозяйственные расходы». Принятие к учету расходов по аренде будет происходить в составе расходов по обычным видам деятельности на счете «26», а снятие с учета будет осуществляться регламентной операцией закрытия месяца. По итогам каждого месяца расходы по арендной плате будут включаться в себестоимость оказанных услуг и, таким образом, будут составлять уже какую-то часть в счете «90.02».

Дата фактического признания расхода

Все правила работы с категорией «Расходы» содержатся в Положении по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99.

Для ответа на вопрос о дате, прежде всего необходимо удостовериться, что арендную плату за использование помещения можно назвать расходом. Для этого необходимо обратиться к норме п.16 ПБУ 10/99. Не будем останавливаться подробно, но все три критерия, установленные данной нормой для признания расходов в бухгалтерском учете для нашего примера соблюдаются, и возникающий расход можно признать таковым.

Теперь определимся с датой отражения расхода в виде арендной платы в учете. Арендатор должен отразить арендную плату в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится, так как по методу начисления расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления платежа, п.18 ПБУ 10/99.

Но арендный договор — это длящийся договор. Фактом хозяйственной жизни является использование на систематической основе, то есть ежедневно, объекта, переданного в пользование и возникновение в связи с этим расходов. Можно говорить, что расходы по аренде имеют место быть каждый день.

Поскольку методика бухгалтерского учета ориентирована на отчетный период, равный календарному месяцу, и сумма арендной платы по договору определяется по ежемесячному расчету, то следует установить в своей Учетной политике, что в целях ведения бухгалтерского учета датой признания расхода по арендной плате считается последний день каждого календарного месяца.

Таким образом, в нашем примере даты расхода в виде арендной платы находятся в диапазоне 31.01.2017- 30.09.2017 с признанием расхода последним числом каждого месяца.

Определение суммы затрат на аренду помещения

Сумма зависит от величины, установленной в договоре. Допустим, в договоре определен размер ежемесячного вознаграждения, которое необходимо выплачивать физическому лицу в виде арендной платы за месяц использования переданного объекта. И не важно, что физически расчет осуществляется циклически за каждые 3 месяца.

По методу начисления расход января возник по факту использования помещения за январь, сумма ежемесячного платежа определена. Поэтому расход будет признаваться в сумме ежемесячного платежа, определенного договором на последний день каждого календарного месяца. Учет ежемесячных услуг по аренде в бухгалтерских программах обычно отражается проведением документа «Поступление товаров и услуг».

Учет обязательств перед арендодателем

Определимся со счетом учета и соотнесем размер возникших обязательств с датой возникновения обязательств

Счет учета

Относительно счета учета. Обычно бухгалтерский учет по гражданско-правовым договорам ведется на счете 76. Но для отражения обязательств перед арендодателем можно использовать как счет 60 Расчеты с поставщиками и подрядчиками, так и счет 76 Расчеты с разными дебиторами и кредиторами.

Использовать счет 60 или счет 76 для учета операций аренды — это только выбор организации. Все зависит от условий договора. Если в расчетах между сторонами обязательны авансовые платежи, то целесообразнее воспользоваться счетом 60 Расчеты с поставщиками и подрядчиками, так как в бухгалтерских программах по этому счету происходит корректный зачет авансового платежа с отражением результата зачета в многочисленных регистрах, данные по которым важны при расчете налогов.

Если в договоре присутствует только постоплата арендодателю по факту использования помещения, то можно воспользоваться счетом 76 Расчеты с разными дебиторами и кредиторами.

Определение даты возникновения обязательств

Термин «обязательство» в широком смысле означает «принятый на себя долг». Дату возникновения обязательства обычно определяет операция, вызывающая обязательство, то есть источником является факт хозяйственной жизни.

В бухгалтерском учете, в данном случае отражение расходов по факту систематического использования арендуемого помещения соотносится с возникновением обязательств физическому лицу, поставщику этого имущественного права. Оценка кредиторской задолженности согласно положениям ПБУ 10/99 полностью определяется условиями договора между предприятием и контрагентом, в данном случае — физическим лицом.

Если, проанализировав договор, определились, что датой признания расхода по арендной плате считается последний день каждого календарного месяца, то следовательно, каждый месяц, начисляя расход, арендатор одновременно признает и свои обязательства перед физическим лицом на последний день каждого календарного месяца.

Списание с учета обязательства по вознаграждению в виде арендной платы происходит двумя проводками:

в момент выплаты арендной платы физическому лицу, уменьшенной на сумму НДФЛ (20.04,20.07,20.10);
в момент удержания доли дохода в виде подоходного налога (20.04,20.07,20.10).

Арендные операции - это проблемная область бухгалтерской практики. Рассуждения и споры о том, является или не является сдача имущества в аренду реализацией услуг, давно известны, пожалуй, каждому бухгалтеру. И если нормативные документы по бухгалтерскому учету в настоящее время дают более или менее ясный ответ по этой теме, то налоговый учет арендных сделок вызывает множество вопросов у практиков, а также споров с налоговыми органами. Это обстоятельство усугубляется тем, что большинство бухгалтеров стремится к совмещению бухгалтерского и налогового учета. Много неясностей существует и в порядке документального оформления арендных сделок. Рассмотрению этих вопросов и посвящена предлагаемая статья Т.О. Евмененко, ведущего специалиста-ревизора Главного управления ФСНП России по Северо-Западному федеральному округу.

Аренда: основная или не основная деятельность

В соответствии с п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н, в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью. Минфин России в своем письме от 03.08.2000 № 04-05-11/69 указал, что при решении вопроса о порядке признания в бухгалтерском учете доходов в части обычных видов деятельности и операционных доходов следует учитывать не только характер хозяйственных операций, в связи с осуществлением которых признаются доходы, но и их размер (требование существенности).

Если доходы составляют по итогам отчетного года 5% и более от общей суммы доходов организации, то они отражаются как доходы от обычных видов деятельности.

Анализ ст. 249 и п. 4 ст. 250 НК РФ позволяет сделать вывод, что налогоплательщик для целей налогового учета может сам распределить арендную плату по статьям дохода.

При этом необходимо учитывать положения подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ, согласно которому для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество и (или) исключительные права, возникающие из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности, расходами, связанными с производством и реализацией, считаются расходы, связанные с этой деятельностью.

Т.е. налогоплательщик имеет право включать в себестоимость расходы, связанные с содержанием сдаваемого в аренду имущества. Это позволяет сделать вывод, что фактически данная норма налогового законодательства подразумевает включение арендной платы (при сдаче имущества в аренду на систематической основе) в состав доходов от реализации продукции (работ, услуг). Это соответствует как решению Верховного Суда РФ от 24.02.1999 № ГКПИ 98-808, 809, так и нормативным актам, регулирующим вопросы бухгалтерского учета.

Однако возникает вопрос, что подразумевается под сдачей имущества в аренду на систематической основе? В данном случае можно систематически (например, в течение нескольких лет) сдавать стул в аренду с суммой арендной платы 1 руб. при общем объеме выручки от торговой деятельности в несколько миллионов рублей.

Включение этой суммы в состав доходов от реализации в данном случае, на наш взгляд, достаточно проблематично.

Итак, арендная плата может быть отражена в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг) в случае сдачи за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество и (или) исключительные права, возникающие из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности на постоянной основе. В этом случае в учете делаются следующие записи:

Кредит 90 "Продажи" субсчет 1 "Выручка" - отражается сумма арендной платы, причитающаяся к получению; Дебет 90 "Продажи" субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость"
Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость" - начисление задолженности перед бюджетом по НДС по арендной плате на основании счета-фактуры; Дебет 90 "Продажи"
Кредит 26 "Общехозяйственные расходы" - списание расходов арендодателя; Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"
Кредит 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - отнесение на налоговые вычеты НДС, относящегося к произведенным арендодателем расходам; Дебет 50 "Касса", 51 "Расчетные счета"
Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - получение арендной платы от арендатора.

Включение арендной платы в состав внереализационных доходов в бухгалтерском учете арендодателя отражается следующим образом:

Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"
Кредит 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 1 "Прочие доходы" - отражение сумм арендной платы; Дебет 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 2 "Прочие расходы"
Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость" - начисление задолженности перед бюджетом по налогу на добавленную стоимость по арендной плате на основании счета-фактуры; Дебет 91 "Прочие доходы и расходы"
Кредит 26 "Общехозяйственные расходы" - списание расходов арендодателя; Дебет 50 "Касса", 51 "Расчетные счета"
Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - получение арендной платы от арендатора.

При получении арендной платы разовым платежом за весь период действия договора аренды, арендодатель должен ее учитывать в соответствии с планом счетов на счете 98 "Доходы будущих периодов".

Пример 1

Имущество сдано в аренду сроком на год. Сдача имущества в аренду является предметом деятельности организации.
Согласно договору аренды сумма арендной платы за весь срок его действия составляет 36 000 руб., в том числе НДС - 6 000 руб., и уплачивается разовым платежом при передаче имущества в аренду. Арендная плата была внесена арендатором до передачи имущества.
В бухгалтерском учете арендодателя указанные операции в соответствии с планом счетов будут отражены следующими проводками:

Дебет 51 "Расчетные счета"
Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 36 000 руб. - получена от арендатора предоплата за аренду имущества; Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"
Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость" - 6 000 руб. (36 000 руб. x 16, 67%) - начислен к уплате НДС с полученной предоплаты; Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"
Кредит 98 "Доходы будущих периодов" субсчет 1 "Доходы, полученные в счет будущих периодов" - 30 000 руб. - отражается сумма полученной предоплаты на основании справки бухгалтера в составе доходов будущих периодов; Дебет 98 "Доходы будущих периодов" субсчет 1 "Доходы, полученные в счет будущих периодов"
Кредит 90 "Продажи" - 2 500 руб. (30 000 руб. : 12) - признаны в отчетном периоде в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг) поступления от сдачи имущества в аренду; Дебет 90 "Продажи"
Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость" - 500 руб. - начислен НДС с суммы арендной платы, приходящейся на отчетный период; Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"
Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 500 руб. - восстановлен налог на добавленную стоимость с суммы предоплаты.

Налоговый учет у арендодателя: начисление или кассовый метод

После вступления в действие главы 25 НК РФ налогоплательщики как и ранее могут использовать один из методов - начисления или кассовый. Выбранный метод распространяется как на доходы от реализации, так и на внереализационные доходы.

Вместе с тем, в настоящее время кассовый метод могут использовать не все организации. В соответствии со ст. 273 НК РФ такое право предоставляется только тем организациям, у которых в среднем за предыдущие четыре квартала сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС и налога с продаж не превысила 1 млн. руб. за каждый квартал.

Все остальные налогоплательщики должны применять метод начисления. Причем данное правило распространяется как на выручку от реализации продукции (работ, услуг), так и на внереализационный доход.

Пример 2

В 2001 году выручка от оказания услуг по сдаче имущества в аренду составила:
· I квартал - 800 000 руб.;
· II квартал - 1 200 000 руб.;
· III квартал - 600 000 руб.;
· IV квартал - 1 100 000 руб.
В среднем за четыре квартала 2001 года выручка составила 925 000 руб. ((800 000 руб. + 1 200 000 руб. + 600 000 руб. + 1 100 000 руб.):4), поэтому организация вправе применять в 2002 году кассовый метод.

Преимущество кассового метода с 01.01.2002 заключается в том, что затраты включаются в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли после их фактической оплаты.

При этом согласно п. 3 ст. 273 НК РФ материальные расходы, а также расходы на оплату труда учитываются в составе расходов в момент списания денежных средств с расчетного счета налогоплательщика, выплаты из кассы, а при ином способе погашения задолженности - в момент такого погашения. Аналогичный порядок применяется в отношении оплаты процентов за пользование заемными средствами (включая банковские кредиты) и при оплате услуг третьих лиц. Расходы по приобретению сырья и материалов учитываются в составе расходов по мере списания данного сырья и материалов в производство.

Амортизация учитывается в составе расходов в суммах, начисленных за отчетный (налоговый) период. При этом допускается амортизация только оплаченного налогоплательщиком амортизируемого имущества, используемого в производстве. Аналогичный порядок применяется в отношении расходов на освоение природных ресурсов, расходов на научные исследования и (или) опытно-конструкторские разработки, расходов на формирование резервов по сомнительным долгам, расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию.

Расходы на уплату налогов и сборов учитываются в составе расходов в размере их фактической уплаты налогоплательщиком. При наличии задолженности по уплате налогов и сборов расходы на ее погашение учитываются в составе расходов в пределах фактически погашенной задолженности и в те отчетные (налоговые) периоды, когда налогоплательщик погашает указанную задолженность.

Вместе с тем кассовый метод имеет также отрицательные для налогоплательщика моменты.

Во-первых, согласно п. 2 ст. 249 НК РФ в состав дохода от реализации должны включаться все поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги). Исключение составляют имущество и (или) имущественные права, работы и (или) услуги, полученные от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг) налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления.

Другими словами, если арендодатель применяет кассовый метод, то авансы, полученные в счет арендной платы, он должен включить в состав доходов от реализации и, соответственно, исчислять с этих сумм налог на прибыль.

Во-вторых, в соответствии с п. 4 ст. 273 НК РФ, налогоплательщик, применяющий кассовый метод и превысивший предельный размер суммы выручки от реализации товаров (работ, услуг), установленный для применения кассового метода, обязан перейти на определение доходов и расходов по методу начисления, причем с начала того налогового периода, в течение которого было допущено такое превышение.

После выхода постановления Пленума ВАС РФ от 28.02.2001 № 5 "О некоторых вопросах применения Части первой Налогового кодекса Российской Федерации" арбитражные суды стали признавать правомерным начисление пени, штрафных санкций по итогам отчетных периодов (квартал, полугодие, 9 месяцев).

Таким образом, в данной ситуации налогоплательщику необходимо, помимо дополнительных сумм налога на прибыль, уплатить пени, а в случае налоговой проверки - также штрафные санкции.

При использовании метода начисления и включении арендной платы в состав внереализационных доходов датой получения такого дохода согласно подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ считается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового). По нашему мнению, этими документами являются счета и счета-фактуры, которые налогоплательщик выставляет арендатору по факту оказания услуг.

Документальное оформление арендных сделок

Арендатор включает арендную плату в силу подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в состав расходов, связанных с производством и реализацией. При этом затраты на оплату аренду должны быть документально подтверждены и экономически обоснованы.

Основным документом, фиксирующим фактическое исполнение обязательств арендодателем по передаче имущества и исполнение обязательств арендатора по принятию данного имущества в аренду, является акт приема-передачи здания, помещения и т.п. На основании этого документа определяется момент реальной передачи арендатору помещения или сооружения во владение и пользование. Если подписание договора совмещается с актом передачи помещения арендатору, то договор будет реально исполнен при его подписании.

Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами. Если стороны (сторона) уклоняются (уклоняется) от подписания акта передачи здания (сооружения), то такие действия оцениваются как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя - по передаче, арендатора - по принятию объекта (ст. 655 ГК РФ). В этом случае договор аренды считается расторгнутым, так как передача объекта составляет суть договора аренды (ст. 453 ГК РФ). Это условие может быть и договорным. Вследствие прекращения договора объект аренды возвращается арендодателю также по передаточному акту (или иному документу о передаче, подписываемому сторонами).

В акте приема-передачи имущества в аренду указывается наименование имущества, характеристика его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Передаточный акт подписывается сторонами, скрепление его печатями является необязательным.

Сторонам договора аренды следует обратить особое внимание на наличие и правильность составления акта приема-передачи имущества в аренду.

Арендодатель вправе требовать арендную плату только после передачи имущества в аренду, что должно фиксироваться актом приема-передачи имущества в аренду (постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 № 678/96).

Отсутствие передаточного акта лишает права налогоплательщика-арендатора включать в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли, арендные платежи.

Кроме того, на арендодателя как плательщика НДС возложена обязанность по составлению счетов-фактур на сумму арендной платы. Единственное исключение составляют арендодатели - органы государственной власти и управления и органы местного самоуправления при сдачи в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества. В этом случае обязанность по составлению счетов-фактур возлагается на арендатора, который выписывает счет-фактуру на сумму начисленной арендной платы с выделением отдельной строкой налога на добавленную стоимость. Счет-фактура составляется в одном экземпляре и подписывается руководителем и главным бухгалтером организации арендатора. С 01.07.2002 на основании Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ скреплять печатью счет-фактуру не требуется. Кроме того, счет-фактура может быть подписана лицом, уполномоченным на то приказом или доверенностью организации.

В книге покупок счет-фактура регистрируется только в той части арендного платежа, который подлежит списанию в данном отчетном периоде на издержки производства и обращения и в соответствующей доле - НДС.

Отсутствие счетов-фактур является грубым нарушением правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения, что влечет за собой применение ответственности, предусмотренной ст. 120 НК РФ, а именно:

штраф в размере 5 тыс. руб. в случае отсутствия счетов-фактур в одном налоговом периоде (месяце или квартале);
штраф в размере 15 тыс. руб. в случае отсутствия счетов-фактур в течение более одного налогового периода;
штраф в размере 10 % от суммы неуплаченного налога, но не менее 15 тыс. руб. в случае, если отсутствие счетов-фактур повлекло за собой занижение налоговой базы.

Согласно ст. 169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия предъявленных сумм налога к вычету или возмещению.

При отсутствии счета-фактуры налогоплательщик не вправе предъявлять суммы НДС к вычету или возмещению.

Более того, в соответствии с п. 2 этой же статьи счета-фактуры, составленные и выставленные с нарушением порядка, установленного Налоговым кодексом РФ, не являются основанием для принятия предъявленных покупателю продавцом сумм НДС к вычету или возмещению.

В случае, если арендуемое имущество используется для производства и реализации товаров (работ, услуг), облагаемых НДС, то суммы НДС, уплаченные в составе арендной платы подлежат налоговому вычету (ст. 171 НК РФ). Если арендуемое имущество используется для производства и реализации продукции, необлагаемой НДС, то сумма НДС, уплаченная арендодателю относится на издержки производства и обращения (ст. 170 НК РФ).

Бухгалтерский учет у организации-арендатора

В плане счетов для обобщения информации о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, предусмотрен счет 97 "Расходы будущих периодов".

Однако в инструкции по применению плана счетов отсутствует указание, что данный счет может использоваться для отражения операций аренды, что дает право включать арендную плату в состав авансов уплаченных. Суть предварительных расходов по аренде не изменилась, тем более, что список операций, отражаемых по счету 97 "Расходы будущих периодов", не является закрытым.

По нашему мнению, арендатор должен учитывать уплаченную разовым платежом арендную плату на данном счете:

Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
Кредит 51 "Расчетные счета" - оплачена аренда имущества; Дебет 97 "Расходы будущих периодов"
Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - начисление произведенных затрат в счет будущих периодов; Дебет 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"
Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - начисление НДС, относящийся к арендной плате;
Кредит 97 "Расходы будущих периодов" - отнесение на себестоимость части арендной платы, приходящейся на отчетный период; Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"
Кредит 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - принятие к вычету из налоговых обязательств сумм НДС, приходящихся на часть арендной платы, списанной на себестоимость.

Порядок налогообложения операций при аренде имущества у физических лиц

В соответствии с подп. 10 п.1 ст. 264 НК РФ в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, включаются "арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество".

Норма налогового законодательства уже не содержит понятие основных производственных фондов, что позволяет в бесспорном порядке включать в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, затраты по аренде имущества у физических лиц, не являющихся предпринимателями.

Следует отметить, что суммы, выплаченные работникам по договору аренды (как штатным, так и нештатным, за исключением сумм, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям), не включаются в объект налогообложения при исчислении единого социального налога на основании абз. 3 п. 1 ст. 236 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 225 НК РФ сумма налога определяется как процентная доля налоговой базы, определенной для доходов, облагаемых по ставке 13%. Налоговая база для доходов, в отношении которых установлена ставка 13%, уменьшается на налоговые вычеты, предусмотренные ст. 218-221 НК РФ.

Профессиональные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам, получающим доход от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, - в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг). Согласно ст. 221 НК РФ профессиональные налоговые вычеты предоставляются налоговым агентом на основании письменного заявления физического лица.

В связи с этим при удержании налога на доходы физических лиц по ставке 13% с суммы выплачиваемой арендной платы налоговый агент должен учесть на основании письменного заявления арендодателя - физического лица произведенные последним расходы, связанные со сдачей имущества в аренду.

В случае аренды имущества у физического лица, не являющегося налоговым резидентом Российской Федерации, налоговый агент в силу ст. 210 НК РФ удерживает сумму налога на доходы физических лиц с полной суммы арендной платы. Ставка налога на доходы физических лиц составит в этом случае 30%.

При аренде имущества у физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем, осуществляющим деятельность без образования юридического лица, налог на доходы физических лиц с сумм арендной платы налоговым агентом не удерживается.

Индивидуальный предприниматель в порядке, определенным ст. 227 НК РФ, обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с полученной арендной платы.

Учет платежей за регистрацию арендных сделок

С 1 января 2002 года на основании пп. 40 п.1 ст. 264 НК РФ платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в том числе и за регистрацию договора аренды) в полном объеме включаются в состав расходов, учитываемых при формировании налогооблагаемой прибыли организации:

Дебет 20 "Основное производство"
Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - отражение затрат на регистрацию договора аренды; Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
Кредит 51 "Расчетные счета" - оплата регистрации договора аренды; Дебет 90 "Продажи"
Кредит 20 "Основное производство" - списание затрат по регистрации договора аренды на себестоимость.

Страхование арендованного имущества

Договоры страхования имущества следует заключать только в пользу лица, несущего в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором риск утраты и повреждения, иначе в соответствии с п. 2 ст. 930 ГК РФ они окажутся недействительными.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 21.04.1998 № 1540/98 отражена противоположная точка зрения, согласно которой интерес в сохранении имущества имеется не только у лица, несущего риск его утраты и повреждения, но также и у арендатора, независимо от того, передан ему по договору аренды риск утраты и повреждения арендованного имущества или нет.

С 1 января 2002 года на основании ст. 263 НК РФ арендатор вправе отнести затраты по страхованию арендованного имущества в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли. При этом он должен соблюсти следующие условия:

обязанность по страхованию предусмотрена договором аренды;
договор страхования арендованного имущества заключен между арендатором (страхователем) и страховой компанией (страховщиком);
страховые платежи уплачиваются арендатором от своего имени на счет страховой компании.

В состав прочих расходов налогоплательщик включает взносы на добровольное страхование арендованного имущества в размере фактических затрат.

Страховые платежи отражаются у стороны договора аренды, которой установлена такая обязанность, отражаются в учете записями:

Дебет 20 "Основное производство"
Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - начисление страховых платежей; Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"
Кредит 51 "Расчетные счета" - перечисление страховых взносов.

При наступлении страхового случая:

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"
Кредит счета учета утраченных ценностей или претензий, которые признаны страховым случаем и подлежит компенсации страховой компанией - списание стоимости утраченных ценностей или претензий; Дебет 51 "Расчетные счета"
Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - получение суммы страхового возмещения; Дебет 91 "Прочие доходы и расходы"
Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - отражение суммы ущерба, не компенсируемой страховой компанией.

Можно отнести расходы на: арендную плату; коммунальные услуги (если стоимость электроэнергии, тепла, воды и т. п., потребленных арендатором, возмещается сверх арендной платы); ремонт съемной площади. Рассмотрим на примерах бухгалтерский и налоговый учет этих расходов.

Арендная плата

Для начала расскажу о бухучете затрат на арендную плату. Стоимость съемного нежилого помещения в бухгалтерском учете арендатора отражается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, договором, на дату фактического получения недвижимости (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н).

Обратите внимание

Что касается Арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Об этом сказано в подпункте 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Напомню, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (п. 1 ст. 252 НК РФ).

В феврале 2016 года:

ДЕБЕТ 001
– 2 500 000 рублей – отражена стоимость полученного по нежилого помещения. Первичный документ – акт приемки-передачи объекта недвижимости.

Ежемесячно в течение действия договора аренды, начиная с февраля 2016 года, нужно делать такие записи:

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76
– 5400 рублей – отражен предъявленный НДС. Первичный документ – счет-фактура;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 5400 рублей – предъявленный НДС принят к вычету. Первичный документ – счет-фактура;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 35 400 рублей – арендная плата перечислена арендодателю. Первичный документ – выписка по расчетному счету.

Коммунальные услуги

В бухучете эти затраты на оплату коммунальных отражаются по дебету счетов учета затрат в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем – например, счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При перечислении такой платы хозяину помещения производится запись по дебету счета 76 и кредиту счета 51 «Расчетные счета» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н).

В бухучете на последнее число каждого месяца аренды арендатору необходимо сделать проводку:

ДЕБЕТ 20 (26, 44) КРЕДИТ 76
– отражена стоимость потребленных коммунальных услуг, возмещаемая арендодателю.

Что касается налога на прибыль. В целях его затраты арендатора на возмещение стоимости потребленных коммунальных услуг учитываются в составе материальных расходов (пп. 1 п. 2 ст. 253 и пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

По разъяснениям фискалов (см. письма УФНС по г. от 8 июня 2009 г. № 16-15/058069@, от 30 июня 2008 г. № 20-12/061162), расходы по оплате коммунальных услуг арендодателю должны быть документально подтверждены актами с расчетами коммунальных платежей и услуг связи, составленными арендодателем на основании счетов предприятий, оказавших услуги. При методе начисления стоимость потребленных коммунальных услуг учитывается в расходах на дату получения счетов и актов от арендодателя (п. 2 ст. 272, п. 1 ст. 252 НК РФ).

За отчетный месяц стоимость услуг составила 2950 рублей (в том числе НДС 450 руб.).

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76
– 10 000 рублей – отражен НДС с суммы арендной платы. Первичный документ: счет-фактура;

Затраты на ремонт

Обратите внимание

НДС отражается в учете по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» в корреспонденции с кредитом счета 19.

Торговая организация арендует складское помещение. Согласно условиям компания обязана, при необходимости, своевременно и при наличии разрешения арендодателя за свой счет производить текущий ремонт занимаемой площади.

В отчетном месяце фирма отремонтировала кровлю складского помещения.

Расходы на аренду отражают в бухгалтерском учете в составе расходов по обычным видам деятельности, в налоговом учете – в составе прочих расходов.

«Длящиеся» услуги

В письме Минфина России от 27 июля 2015 года № 03-03-05/42971 речь идет о так называемых длящихся услугах. Среди них самые распространенные – услуги аренды. Как должны быть оформлены первичные документы, чтобы арендные платежи попали в расходы в том периоде, когда услуга была фактически получена? Ведь, как правило, за услугу, оказанную в одном отчетном (налоговом) периоде, подтверждающие документы арендодатель предоставляет в первых числах следующего месяца. А учесть затраты при расчете налога на прибыль желательно в том периоде, к которому они непосредственно относятся.

Минфин разъяснил, каким требованиям должны отвечать подтверждающие расходы документы, чтобы, к примеру, по акту, полученному в начале октября за сентябрь, расходы попали в отчетность за III квартал. Во-первых, дата документа должна предшествовать дате представления декларации по налогу на прибыль, то есть до 28 числа. Во-вторых, должен быть четко указан период, к которому относятся оказанные услуги.

Заметим, что существует несколько мнений чиновников по вопросу ежемесячных актов по услугам аренды. Ежемесячное документальное подтверждение актами арендных платежей, осуществляемых по договору аренды (в том числе, лизинга), не требуется (письмо Минфина России от 26 августа 2014 г. № 03-07-09/42594). Но тем, у кого в договоре аренды предусмотрено ежемесячное выставление актов об оказанных услугах, эти документы для подтверждения расходов нужны (письмо Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764).

Обратите внимание

Помимо арендных платежей к таким расходам могут быть отнесены суммы, уплаченные за коммунальные услуги (предоставление света, воды, газа) и услуги связи, которые относятся к арендуемому имуществу. Для этого в договоре аренды должно быть условие о том, что за эти расходы рассчитывается арендодатель. Затем он перевыставляет счета коммунальных служб арендатору, который потом их оплачивает. Если такие счета коммунальными службами выставляются напрямую арендатору (то есть минуя арендодателя), эти затраты в состав прочих не включают. Они считаются материальными расходами.

Пока договор аренды не зарегистрирован

Затраты организации признаются расходами, учитываемыми при налогообложении прибыли, при условии их обоснованности и документального подтверждения. Это имеет прямое отношение и к арендным платежам. Ведь в расчетных документах по арендной плате должна быть информация о договоре, в соответствии с которыми расходы произведены. Договор аренды на срок не менее одного года считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если же договор не прошел обязательную госрегистрацию, он не считается заключенным, а значит, и не обеспечивает обоснованность арендных расходов и их документальное подтверждение. То есть требования, предъявляемые Налоговым кодексом к учитываемым при налогообложении прибыли расходам, не выполнены. Заметим, что ранее Минфин был не так категоричен и допускал послабление, признавая, что расходы на аренду все же можно учесть с момента получения арендованного имущества в пользование, но при условии, что согласно договору аренды арендатор получает в пользование здание до госрегистрации этого договора, а документы переданы на регистрацию (см., например, письмо Минфина РФ от 5 марта 2011 г. № 03-03-06/4/18).

Обратите внимание

Пока договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не зарегистрирован, включать арендную плату по нему в налоговые расходы нельзя. Такое категоричное мнение высказал Минфин РФ в письме от 23 ноября 2015 № 03-07-11/67890.

Суды в данном вопросе долгое время были полностью на стороне налогоплательщиков. Расходы по незарегистрированному договору аренды недвижимости, заключенному на срок не менее года, учитываются при расчете налога на прибыль, так как учет арендных платежей в расходах не зависит от государственной регистрации договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 июня 2007 г. по делу № А05-12472/2006-1. Определением ВАС РФ от 15 октября 2007 г. № 12342/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ). В Постановлении ФАС Московского округа от 26 августа 2010 г. № КА-А41/9668-10 по делу № А41-7289/09 указано, что Налоговый кодекс не связывает отнесение арендных платежей на расходы с наличием государственной регистрации договора аренды.

А в Постановлении ФАС Уральского округа от 25 января 2007 г. № Ф09-12242/06-С2 по делу № А60-22028/06 судьи признали, что арендную плату по незарегистрированным договорам можно отнести к расходам, поскольку затраты были фактически понесены налогоплательщиком.

Если платеж внесен единовременно

В письме Минфина РФ от 18 января 2016 г. № 03-03-06/1/1123 разъяснено, как учитывать расходы на аренду в целях налога на прибыль, если срок договора аренды превышает отчетный период, а платеж внесен единовременно. В этом случае расходы признаются для целей налогообложения прибыли равномерно в течение действия договора аренды.

Налоговый кодекс относит арендные платежи к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Датой осуществления таких расходов может быть:

дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
дата предъявления документов, служащих основанием для производства расчетов;
последнее число отчетного (налогового) периода.

Однако, как известно, расходы при методе начисления в общем случае учитываются в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от даты фактической оплаты (п. 1 ст. 272 НК РФ). То есть единовременный арендный платеж, перечисленный за несколько месяцев вперед, является всего лишь предварительной оплатой, которая в расходах не учитывается (в отличие от кассового метода). На момент перечисления организацией предварительной оплаты услуга еще не оказана, и расходы как таковые еще не возникли.

В письме Минфин упоминает о том, что при признании арендных платежей в расходах требуется учитывать положения статей 318–320 Налогового кодекса. Что имеется в виду?

Дело в том, что все производственные расходы подразделяются на прямые и косвенные. Компания вправе самостоятельно определить и закрепить в учетной политике, какие расходы она относит к прямым. Если к таковым отнесены и арендные платежи, то и признавать их придется по мере реализации продукции.

Если стоимость аренды относится к косвенным расходам, то расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно.

В случае если условиями договора предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода и не предусмотрена поэтапная сдача товаров (работ, услуг), расходы распределяются налогоплательщиком с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (абз. 3 п. 1 ст. 272 НК РФ). Для реализации этого принципа налогоплательщик самостоятельно определяет срок, в течение которого расходы будут учитываться в налоговом учете. Очевидно, в случае с арендой это будет срок действия договора аренды. Это как раз будет согласовываться с требованием экономической обоснованности расходов, содержащимся в пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса.

Порядок распределения расходов должен быть закреплен приказом по учетной политике организации в целях налогообложения.

Затраты на ремонт арендованного имущества

Также в составе прочих учитывают затраты по ремонту арендованных основных средств. Для этого должны быть выполнены следующие условия:

арендованное имущество используется арендатором для деятельности, направленной на получение дохода;
обязанность производить ремонт за свой счет возлагается законом либо договором аренды именно на арендатора, а арендодатель не будет компенсировать ему эти расходы.

При аренде имущества арендатор может не только ремонтировать его, но и достроить или дооборудовать. Если такие капвложения в неотделимые улучшения арендованного имущества сделаны с согласия арендодателя, то их можно отнести к амортизируемому имуществу.

Лучшее решение для бухгалтера

Бератор «Практическая энциклопедия бухгалтера» - это электронное издание, которое найдет лучшее решение для любой бухгалтерской задачи. По каждой конкретной теме есть все необходимое: подробный алгоритм действий и проводки, примеры из практики реальных компаний и образцы заполнения документов