Во время эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование зданий под воздействием природных условий и деятельности человека постепенно теряют свои эксплуатационные качества.
С течением времени происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухонепроницаемые качества.
Это явление называется физическим (материальным, техническим) износом и определяется в относительных величинах (%) и в стоимостном выражении.
Для технической характеристики состояния отдельных конструкций здания возникает необходимость определить физический износ здания.
Физический износ - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.
Оновными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.
Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь правилами оценки физического износа, где в таблицах устанавливаются признаки износа, количественная оценка и определяется физический износ конструкций и систем в процентах.
Физический износ устанавливают:
На основании визуального и инструментального обследования конструктивных элементов и определения процента потери их эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц;
Экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;
Расчетным путем;
Инженерным обследованием зданий с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств.
Физический износ определяется методом сложения величин физического износа отдельных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств прочих элементов.
Для определения физического износа конструкций обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа.
Метод определения физического износа на основе инженерного исследования предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определение степени потери их эксплуатацией свойств.
Оценки физического износа по методу сопоставления фактических и нормативных сроков службы представляет линейную зависимость износа от сроков службы, что не соответствует действительной закономерности физических процессом, сопровождающих физический износ элементов зданий. Поэтому необходимо проводить инженерное обследование для объективной оценки физического износа.
Наблюдения за конструкциями показывают, что в первый период эксплуатации - период приработки, когда конструкция новая, износ слабее, а к третьему периоду - к концу срока службы - интенсивность износа возрастает. Конструкция, износ которой за 100 лет службы составит 75 %, к концу срока службы изнашивается в полтора раза больше (45 %), чем в первом периоде (30 %).
По физическому износу отдельных конструктивных элементов и инженерных систем устанавливают износ здания в целом. При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а стоимость здания увеличивается.
При капитальном ремонте зданий в сменяемых конструкциях физический износ устраняется, а в несменяемых - только уменьшается, так как несменяемые конструкции по физическому износу ремонтироваться не могут, а проводимые в них ремонтные работы носят восстановительный характер.
В основу нормативных документов по определению величины физического износа положены соотношения физического износа и стоимости необходимого на восстановление ремонта. В результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются. Износ зданий происходит наиболее интенсивно в первые 20--30 лет и после 90-100 лет.
На развитие физического износа влияют такие факторы, как объем и характер капитального ремонта, планировка здания, плотность заселения, качество работ при капитальном ремонте, санитарно-гигиенические факторы (инсоляция, аэрация), периоды эксплуатации, уровень содержания и текущего ремонта.
Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.
Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
| Группа зданий | Тип зданий | Фундаменты | Стены | Перекрытия | Срок службы, лет |
| I | Особо капитальные | Каменные и бетонные | Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные | Железобетонные | 150 |
| II | Обыкновенные | Каменные и бетонные | Кирпичные и крупноблочные | Железобетонные или смешанные | 120 |
| III | Каменные, облегченные | Каменные и бетонные | Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника | Деревянные или железобетонные | 120 |
| IV | Деревянные, смешанные, сырцовые | Ленточные бутовые | Деревянные, смешанные | Деревянные | 50 |
| V | Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые | На деревянных “ступенях” или бутовых столбах | Каркасные глинобитные | Деревянные | 30 |
| VI | Каркасно-камышитовые | На деревянных “ступенях” или на бутовых столбах | Каркасные глинобитные | Деревянные | 15 |
Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
| Группа зданий | Конструкция зданий | Срок службы, лет |
| I | Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами | 175 |
| II | Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам | 150 |
| III | Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. | 125 |
| IV | Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. | 100 |
| V | Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. | 80 |
| VI | Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. | 50 |
| VII | Здания деревянные, каркасные и щитовые | 25 |
| VIII | Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.). | 15 |
| IX | Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. | 10 |
Действительные (средние) сроки эксплуатации.
Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий
| Наименование конструкций | Срок службы |
| Фундаменты железобетонные | 200 и более |
| Стеновые панели наружных стен | 25 |
| Перекрытия сборные железобетонные | 150 |
| Лестницы железобетонные | 125 и более |
| ПОЛЫ | |
| Дощатые крашеные | 50 |
| Паркетные | 50 |
| Линолеум | 10-15 |
| Плиточные метлахские по бетонному основанию | 150 |
| Цементные по бетонному основанию | 40 |
| Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков | 20 |
| Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок | 15 |
| Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки | 25 |
| ОКНА И ДВЕРИ | |
| Оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах | 40 |
| Оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах | 80 |
| Двери наружные входные | 20 |
| ПЕРЕГОРОДКИ | |
| Не несущие из гипса | 50 |
| То же, железобетонные | 125 и более |
| То же, фибролитовые | 40 |
| Несущие железобетонные | 125 и более |
| КРЫШИ И КРОВЛИ | |
| Железобетонные сборные плиты покрытия | 150 |
| Рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш | 3-4 |
| То же, вентилируемых | 10-12 |
| Теплоизоляционный слой в многослойных крышах | 12-18 |
| |Покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью | 50 |
| То же, черной листовой сталью | 20 |
| ГЕРМЕТИКИ И УТЕПЛИТЕЛИ СТЫКОВ | |
| Пороизол | 15-18 |
| Гернит | 15-20 |
| Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.) | 20-25 |
| Антисептированная или просмоленная пакля | 10-20 |
| НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА | |
| отделка с применением каменных материалов | 50-80 |
| То же, с применением полимерных материалов | 12-25 |
| То же, ПХВ-красками | 6 |
Износ зданий.
Физический износ зданий. Оценка состояния здания.
Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; период не использования здания; плотность заселения.
Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа
Прогнозируемый физический износ здания, %
На 1-е десятилетие: Иф1 = Иф.пер. + (И"ф1 / 10) * t1 ; На 2-е десятилетие: Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + (И"ф2 / 10) * t2 ; где: Иф1, Иф2 - физический износ на данный год; Иф.пер. - физический износ на год переоценки основных фондов; И"ф1, И"ф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2 - период после последней переоценки основных фондов, лет.
Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %
| Физический износ в год переоценки основных фондов | Прирост физического износа | |
| За 1-е десятилетие | За 2-е десятилетие | |
| 0 | 11 | 7 |
| 10 | 7 | 5,3 |
| 15 | 5,8 | 4,7 |
| 20 | 4,8 | 4,3 |
| 25 | 3,6 | 4,6 |
| 30 | 3,5 | 3,5 |
| 35 | 3,5 | 4 |
| 40 | 4,2 | 4,6 |
| 45 | 4,8 | 5,9 |
| 50 | 6,1 | 9,1 |
| 55 | 8 | 12 |
| 60 | 13 | - |
Моральный износ зданий.
Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более); деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир по дому более 45 м2; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.
Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий
Разработана МосжилНИИпроектом
| Краткая характеристика жилого здания | Износ, % |
| Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие. | 0-15 |
| То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более). | 16-25 |
| Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные. | 26-35 |
| Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные. | 36-45 |
| Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные. | 45 и более |
Коэффициент остаточного износа.
Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент: 100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф, где Иэ - экономические показатели износа (амортизация); Иф - физический износ по данным БТИ; Определяют остаточный срок службы жилищного фонда: Т ост. = (100 - 1.4 * Иф) / j ; где: j - ежегодная норма амортизации;
Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.
Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.
Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели "забежные" ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции). Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и "комфортности" отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).
Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях
Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.
| Инженерное оборудование | Срок службы |
| Водоразборные краны | 10 лет |
| Умывальники керамические | 20 лет |
| Унитазы керамические | 20 лет |
| Смывные бачки: а) чугунные высокорасположенные б) керамические в) пластмассовые |
20 лет 30 лет 30 лет |
| Ванны: а) эмалированные чугунные б) стальные |
40 лет 25 лет |
| Кухонные мойки и раковины: а) чугунные эмалированные б) стальные в) из нержавеющей стали |
30 лет 15 лет 20 лет |
| Душевые поддоны | 30 лет |
| Приборы отопления: а) радиаторы чугунные б) пластинчатые стальные в) конвекторы |
40 лет 15 лет 30 лет |
| Вентили: а) чугунные; б) латунные |
15 лет 20 лет |
| Смесители | 15 лет |
Примечание к публикации
К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось. Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков, подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в книге: "Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений" учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.
Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.
Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования х
Нормативные показатели для расчета эксплуатационных расходов по жилым и общественным зданиям
Таблица 1
| Характеристика конструктивного элемента и инженерного оборудования | Срок службы в годах | |
| 1 | 2 | |
| 1. | Фундаменты: | |
| - бетонные, железобетонные, ленточные и свайные | 150 | |
| - бутовые на сложном растворе или цементном растворе, бутобетоне | 150 | |
| - бутовые на известковом растворе | 100 | |
| 2. | Стены: | |
| - капитальные, кирпичные при толщине стен в 2,5-3,5 кирпича на сложном или цементном растворе | 150 | |
| - кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом | 150 | |
| - крупноблочные толщиной 40 см и более шлакобетонных или керамзитобетонных блоков на цементном растворе | 125 | |
| - кирпичные с толщиной стен в 2,0-2,5 кирпича на известковом растворе | 125 | |
| - крупноблочные из шлакобетонных и керамзитобетонных блоков толщиной 40 см | 125 | |
| - крупноблочные из силикальцитных, кирпичных, легкобетонных и зольно-сланцевых блоков | 100 | |
| - крупнопанельные однослойные из шлакобетона, керамзитобетона | 125 | |
| - многослойные из железобетонных плит и утеплителя, керамзитобетонные, виброкирпичные с утеплителем, кирпичные облегченные при толщине 1,5-2 кирпича | 100 | |
| 3. | Перекрытия железобетонные. | |
| - монолитные, сборно-монолитные | 150 | |
| - сборные из панелей и настилов толщиной более 10 см | 150 | |
| - толщиной 10 см и менее 10 см и ребристое | 70 | |
| - сборные по ж/б балкам | 150 | |
| - железобетонные или бетонные по металлическим балкам | 125 | |
| 4. | Полы: | |
| - из метлахской и керамической плитки по бетонному основанию | 80 | |
| - паркетные дубовые | 80 | |
| - то же, буковые | 50 | |
| - дощатые | 30 | |
| - из поливинилхлоридных плиток, линолеума | 10 | |
| 5. | Лестницы: | |
| - из сборных железобетонных элементов, из каменных, бетонных и железобетонных плит по металлическим и железобетонным косоурам | 100 | |
| 6. | Крыши: | |
| А. Несущие элементы: | ||
| - из сборных железобетонных настилов | 150 | |
| - из железобетонных стропил и обрешетки | 150 | |
| - железобетонные совмещенные крыши | 100 | |
| Б. кровля из: | ||
| - керамической первосортной черепицы | 80 | |
| - асбестоцементных плит и волнистого асбошифера | 30 | |
| - оцинкованной стали | 25 | |
| - черной листовой стали, окрашенной масляными или синтетическими красками | 15 | |
| - рулонных материалов | 8 | |
| 7. | Перегородки: | |
| - железобетонные | 150 | |
| - шлакобетонные, бетонные, кирпичные, оштукатуренные | 75 | |
| - гипсовые, гипсоволокнистые, гипсобетонные | 60 | |
| - деревянные оштукатуренные или обитые сухой штукатуркой | 40 | |
| 8. | Двери и окна: | |
| - дверные и оконные блоки | 20 | |
| 9. | Внутренняя отделка: | |
| - штукатурка по бетонным и кирпичным стенам | 50 | |
| - штукатурка по деревянным перегородкам | 35 | |
| - масляная окраска | 6 | |
| - оклейка стен обоями | 4 | |
| 10. | Инженерное оборудование: | |
| - водопровод и канализация | 30 | |
| - отопление | 30 | |
| - горячее водоснабжение | 10 | |
| - вентиляция | 30 | |
| - электроосвещение | 15 | |
| - электроплиты | 20 | |
| - газооборудование | 20 | |
| - лифты | 20 | |
| 11. | Благоустройство придомового участка: | |
| - благоустройство участка | 15 | |
| 12. | Наружная отделка: | |
| - облицовка стен естественным камнем | 125 | |
| - облицовка стен керамическими плитками | 75 | |
| - терразитовая штукатурка с мраморной крошкой | 50 | |
| - облицовка ковровой плиткой | 35 | |
| - штукатурка по кирпичу на сложном растворе | 30 | |
| - штукатурка по кирпичу на известковом растворе | 20 | |
| - штукатурка по дереву | 15 | |
| - окраска | 5 | |
Срок службы оборудования и элементов санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий х
Таблица 2
| Наименование | Срок службы в годах | |
| 1 | 2 | |
| 1. | Вентиляторы | 8 |
| 2. | Отопительные агрегаты | 8 |
| 3. | Воздухоохлаждающие агрегаты | 7 |
| 4. | Водонагреватели | 8 |
| 5. | Калориферы | 8 |
| 6. | Отопительные приборы: | |
| - радиаторы чугунные | 40 | |
| - радиаторы стальные штампованные | 15 | |
| - регистры из стальных труб | 30 | |
| - конвекторы стальные | 25 | |
| 7. | Фильтры (масляные, сетчатые, сухие, рулонные, ячейковые) | 6 |
| 8. | Оборудование механической и электрической очистки газов (пылевые камеры, циклоны, скрубберы) | 6 |
| 9. | Клапаны, заслонки | 10 |
| 10. | Дымососы | 6 |
| 11. | Насосы | 8 |
| 12. | Воздуховоды | 15 |
| 13. | Воздухораспределители | 15 |
| 14. | Трубопроводы системы отопления: | |
| - водяного | 30 | |
| - парового | 10 | |
Если у Вас есть более точные сведения об источниках информации, прошу сообщить.
Файл собрал Василий Григорьевич Мисовец .
Физический износ зданий
Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ - это утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов старение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдения требований по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкций.
В теории различают две стадии физического износа здания: устранимый и неустранимый. Первая стадия физического износа характеризуется ухудшением технико-экономических показателей эксплуатации здания. На этой стадии снижение потребительских качеств является следствием увеличения потока отказов в работе конструктивных элементов и инженерных систем здания, в результате этого сокращается срок эксплуатации объекта, увеличиваются эксплутационные затраты (затраты на техническое обслуживание, текущий ремонт и т.д.). Признаком неустранимого физического износа является то, что дальнейшая эксплуатация здания становится недопустимой по условиям обеспечения требований безопасной эксплуатации объектов жилищного фонда. Для жилых зданий нормативные сроки службы определяет группа капитальности здания.
Величина физического износа - это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба, потерю ими первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплутационным требованиям. В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т. п.). Методикой предусматривается в некоторых случаях вскрытие отдельных конструктивных элементов. Точность определения процента физического износа по таблицам методики находится в пределах ±5%.
Признаки износа даны для каждой степени технического состояния конструктивного элемента с определенным интервалом в зависимости от ценности и условий его работы. Так, фундаменты здания работают в лучших условияхЩ сравнению со стенами, и для них интервал данных принят 20%, причем призяаЧ ки физического износа указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом 10%, а признаки даны для крайних значений.
Для определения физического износа всего здания по износу отдельных элементов пользуются математической зависимостью:
где /i- удельный вес стоимости конструктивного элемента от восстановительной стоимости (%);
ф. - показатель физического износа конструктивного элемента, установленного при техническом обследовании (%);
п - число конструктивных элементов.
Динамика физического износа, то есть характер его количественных изменений во времени, в зависимости от фактического срока эксплуатации, имеет большое значение при эксплуатации жилищного фонда.
Если динамика износа превышает нормативный, то такой вид износа называют преждевременным .
Очевидно, что проведение мероприятий по простому воспроизводству (проведение текущих и капитальных ремонтных работ) существенно изменяет динамику физического износа, «приглушает» ее. Для определения эффективности деятельности эксплуатирующей организации учитываем то, что при нормальной эксплуатации объектов жилищного фонда значения их физического износа, определяемые при проведении обследования, не должны превышать значений физического износа, рассчитанных с использованием нормативных документов. Под нормальной эксплуатацией понимается такая эксплуатация объектов жилищного фонда, при которой эксплуатирующая организация производит полный комплекс работ по технической эксплуатации, т. е. проводит работы по текущему содержанию объектов, своевременный текущий и капитальный ремонт.
Анализируя графики изменения физического износа отдельных конструктивных элементов здания (рис. 3.1), которые приводятся в ВСН 53-86р , можно предположить, что закономерность нарастания физического износа является общей величиной для всех конструктивных элементов и динамика физического износа является функцией от периода эксплуатации конструктивного элемента.
МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС ЗДАНИЙ
Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет, собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности.
В связи с ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический.
Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм - первой (М1) и второй (М2).
Моральный износ первой формы М, - это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строитель-ства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже:
Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета.
Моральный износ второй формы М2 - это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, что представляется в виде следующей математической зависимости
В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства. Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований; к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет.
Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии народного хозяйства. Возрастание жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух-взаимосвязанных формах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капитальный ремонт). Динамика и пропорции двух форм воспроизводства жилищного фонда всегда определялись и будут определяться общими народнохозяйственными задачами для конкретных исторических отрезков времени. Значение реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда заключается прежде всего в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат.
Оценивая с позиций конечного результата различные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее снижение физического и морального износа. Последнее имеет особое значение. В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда, который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного оборудования возросшим потребностям населения. Это наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950-1960 гг. В основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия) при ухудшающихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограждающих конструкций.
С первых дней эксплуатации все элементы и конструкции зданий изменяются, постепенно снижая свои прочностные качества. Эти из-менения происходят под воздействием многих физико-механических и химических факторов. К ним относятся неоднородность материа-лов, повышение напряжений, приводящие к микроразрывам в мате-риале, попеременное увлажнение и высушивание, периодические за-мораживания и оттаивания, резкие перепады температур, воздейст-вие солей и кислот, выщелачивание, коррозия металла, загнивание древесины, истирание конструкций и т. п. Происходят постепенные изменения структуры и свойств материалов.
В зданиях, эксплуатирующихся более 40 лет, при деревянных пе-рекрытиях и деревянных перегородках наблюдается в штукатурном слое по потолочной поверхности и в перегородках в местах примыка-ния к полу и потолку значительное количество трещин, а в некоторых местах отслоение штукатурного слоя. Это явление обусловливается: выработкой штукатурным слоем нормативного срока эксплуатации; зыбкостью полов либо сверхнормативными прогибами балок пере-крытий, а также значительным слоем штукатурки.
Деревянные балки междуэтажных перекрытий, и особенно чер-дачного перекрытия, работающие продолжительное время (более 50 лет) в переменном температурно-влажностном режиме, расслаи-ваются в продольном направлении, что приводит к снижению их не-сущей способности.
Дощатые полы при эксплуатации более 40 лет в зонах интенсив-ной эксплуатации (места общего пользования) бывают в значитель-ной степени повреждены, поэтому это влечет за собой потерю конст-руктивной надежности и эстетичности.
Металлоконструкции в процессе старения укорачиваются при од-новременном снижении пластичности и вязкости и повышении хрупкости. С течением времени из перенасыщенной твердой среды выделяется избыточный компонент в виде мельчайших частиц. В ма-лоуглеродистых сталях вследствие процессов карбонизации образу-ется ржавчина, которая, увеличивая в целом объем конструкции, уменьшает рабочее сечение элемента. В результате сокращается пло-щадка текучести и, хотя упругие свойства стали повышаются, значи-тельно уменьшается ее удлинение и таким образом увеличивается хрупкость.
Все строительные материалы и конструкции постепенно разру-шаются под воздействием внешних факторов: механических, физи-ческих, биологических, химических и др. Процессы, разрушающие строительные материалы вследствие внешнего воздействия, называ-ются эрозией и коррозией.
Эрозия — процесс размыва водой, истирание песком или пылью поверхности конструкции и строительных грунтов (размыв поверх-ности кровли и стен стекающей водой, истирание фасадов зданий песком или пылью). Наибольшую опасность представляет эрозион-ное воздействие грунтовых вод на основание под зданием.
Коррозия — процесс разрушения строительных материалов вследствие воздействия физико-химических явлений. Строительные материалы и конструкции подвержены коррозии на воздухе, под во-дой и в грунте. В зависимости от этого возникают разные виды корро-зии.
На поверхности причиной коррозии является проникновение в поры и гигроскопические трещины строительных конструкций водя-ного пара.
При колебаниях температуры от плюсовой до минусовой вода в порах замерзает, разрушая структуру материала. Растворы солей, на-ходящиеся на поверхности конструкций, проникают в поры и трещи-ны. Вследствие испарения воды соль кристаллизуется, действуя на структуру материала подобно замерзшей воде, что приводит к разру-шению конструкции.
Разрушение наружных поверхностей кирпичных стен, называе-мое выветриванием, происходит под влиянием многих факторов: пе-ремены температуры, действия ветров, чередующихся увлажнением и высыханием, замерзанием воды в порах.
Другой причиной разрушения коррозией строительных материа-лов является окисление. Этот процесс происходит обычно в присут-ствии воды и вызывает дополнительно гидратацию и увеличение объ-ема материала.
В водной среде также протекают процессы коррозии строитель-ных материалов, причем их вид и интенсивность зависят от химиче-ских свойств воды.
Таким образом, для оценки и обеспечения надежности эксплуа-тируемых зданий необходимым является знание (прогноз) ресурса всех конструкций, срока их службы. В общем виде именно они опре-деляют периоды и объемы ремонтов. Установленные нормами сроки службы конструкций являются усредненными, расчетными сроками, обусловленными физическим (техническим) износом материала. Фактические сроки службы характеризуются реальными условиями эксплуатации во временном интервале.
Вследствие потери качества происходит соответствующая утрата стоимости зданий и сооружений.
Величина физического износа — это количественная оценка тех-нического состояния, характеризующая долю ущерба, потери по сравнению с первоначальным состоянием технических и эксплуата-ционных свойств конструкций за период эксплуатации. Ущерб может быть выражен также в снижении первоначальной стоимости конст-рукций или здания в целом. При такой оценке технического состоя-ния конструкций становится возможно их сопоставление, несмотря на различные свойства и особенности.
При выполнении капитального ремонта физический износ час-тично ликвидируется, а действительная стоимость здания увеличива-ется. В строгом смысле ремонтироваться должны только сменяемые конструкции, нормальный срок службы которых менее нормативно-го срока службы здания, который, в свою очередь, определяется нор-мативными сроками службы основных несменяемых конструкций (фундаменты, стены). Несменяемые конструкции по физическому смыслу ремонтироваться не могут, и проводимые в них укрепитель-ные работы носят восстановительный характер. С экономической точки зрения недопустимо отнесение восстановительных работ к ка-питальному ремонту. Пренебрежение этим положением приводит к ошибочному представлению, будто на протяжении срока эксплуата-ции износ элементов и зданий в целом почти не увеличивается, а срок службы становится неопределенно продолжительным, зависящим от числа ремонтно-восстановительных циклов.
В связи с неравномерностью износа отдельных элементов, их раз- нопрочностью, необходимостью восстановления зданий при повре-ждениях, использованием ремонтными предприятиями новых строительных материалов и современной технологии организации работ при капитальном ремонте выполняются частично и восстано-вительные работы, при этом повышается уровень надежности, увели-чивается долговечность, возрастает стоимость. При капитальном ре-монте зданий в сменяемых конструкциях весь физический износ мо-жет быть устранен, а в несменяемых — только уменьшен. В табл. 2.4 приведены данные о стоимости несменяемых элементов для кирпич-ных и полносборных зданий.
|
Таблица 2.4. Стоимость несменяемых элементов зданий
|
|||||||||||||||||||||||
В основу нормативных документов по определению величины физического износа положены закономерности соотношения физи-ческого износа и стоимости объективно необходимого ремонта на преодоление этого износа (восстановление). Предполагается, что физический износ здания с годами увеличивается (рис. 2.30). Факти-чески же в результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются.
Анализ обследований зданий в Москве и других городах России показывает, что износ как зданий в целом, так и отдельных его эле-ментов происходит наиболее интенсивно в первый период эксплуата-ции (20—30 лет) и после 90—100 лет.
Физический износ конструкций и элементов в укрупненных по-казателях и характеристика его состояния приведены в табл. 2.5.
Таблица 2.5. Физический износ конструкций и элементов зданий
|
Физиче-ский из-нос, % |
Оценка тех-нического состояния |
Общая характеристика технического состояния |
Примерная стоимость капитального ремонта в восстановительной стои-мости конструктивных элементов, % |
|
0-20 |
Хррошее |
Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конст-руктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих отно-сительно повышенный износ |
До 10 |
|
21-40 |
Удовле-творитель-ное |
Конструктивные элементы в це-лом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесо-образен именно на данной стадии |
15-30 |
|
41-60 |
Неудовле-творитель-ное |
Эксплуатация конструктивных эле-ментов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта |
40-80 |
|
61-80 |
Плохое |
Состояние несущих конструктив-ных элементов аварийное, а ненесу-щих — весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными эле-ментами своих функций возможно лишь по проведении охранных ме-роприятий или полной смены кон-структивного элемента |
90-120 |
На развитие физического износа влияет целый ряд факторов. Сте-пень влияния некоторых из них приведена ниже в виде коэффициен-тов значимости:
Неиспользование жилого здания с отключением всех видов инженер-ного благоустройства.........48
Объем и характер капитального ремонта.............................................................................14
Периоды эксплуатации...........................................................................................................3,2
Уровень содержания и текущего ремонта............................................................... .............3,1
Санитарно-гигиенические факторы (инсоляция и аэрация)................................................2,5
Качество работ при капитальном ремонте...........................................................................1,9
Качество работ при сооружении здания................................................................................1,4
Этажность................................................................................................................................1,4
Планировка здания..................................................................................................................1,2
Плотность заселения...............................................................................................................1,1
Физический износ конструкций и зданий связан со старением ма-териалов. Интенсивность такого старения различна во времени.
Кроме временного (естественного) износа, на конструкции зда-ний влияют и другие виды материального износа: механический, ис-тирание; усталостный при повторных знакопеременных нагрузках (температурные, ветровые); коррозия металлических деталей, конст-рукций и элементов; эрозия, выветривание каменных и бетонных конструкций; гниение древесины, поражение ее грибами и жука-ми-точильщиками. Механизм и интенсивность действия этих про-цессов различны. Каждый из них в отдельности или в совокупности ведет к постепенной утрате прочностных и эксплуатационных ка-честв конструкций, элементов и зданий в целом.
Наиболее распространенными методами оценки физического (материального) износа являются: а) определение износа по норматив-ным срокам службы (обратная задача); б) обследование фактического состояния объекта в целом или его важнейших конструктивных эле-ментов (частей, узлов); в) определение износа по объему выполненных ремонтных работ для восстановления конструкции. Важность обсле-дования и уточнения расчета величины физического износа определя-ется тем, что сроки, объемы и виды ремонта назначаются в зависимо-сти от физического износа конструкций и зданий в целом.
Физический износ здания предлагается определять исходя из износа его конструктивных элементов в соответствии ВСН 53-86 р «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Физический износ здания определяется по формуле:
где Ф з – физический износ здания, в %;
– физический износ отдельной конструкции или элемента, в %. (задается руководителем дипломного проекта, консультантом по разделу «конструкции»);
Коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости отдельной конструкции или элемента в общей восстановительной стоимости здания (по данным технического паспорта, таблиц УПВС или УПСС);
n – число отдельных конструкций или элементов в здании.
Физический износ конструкции или элемента здания, имеющих различную степень износа отдельных участков определяется по формуле:
(2)
где Ф к – физический износ конструкций или элементов здания, в %;
Ф i – физический износ участка конструкции или элемента, в %.;
Р i - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, в м 2 или п.м.;
Р к – размеры всей конструкции, в м 2 или п.м.;
m – число поврежденных участков.
Физический износ отдельных конструкций, элементов или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследований (указанных руководителем дипломного проекта), с их значениями, приведенными в приложении 1 настоящих методических указаний. Для определения физического износа могут быть использованы также данные технического паспорта на здание. При этом если конструкция, элемент или участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ принимается равным верхней границе интервала. Если в конструкции, элементе или участке выявлен только один из использованных признаков износа, то физический износ принимается равным нижней границе интервала.
Пример оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости показан в таблице 1.
Таблица 1
Пример оценки физического износа элементов и систем здания
| Наименование элементов здания | Признаки износа | Расчетный удельный вес элемента, % | Физический износ элементов здания, % | |
| По результатам оценки Ф к | Средневзвешенное значение физического износа | |||
| 1.Фундаменты | см. отдельный расчет | |||
| 2. Стены | Глубокие трещины и отпадения штукатурки местами, выветривание швов. Ширина трещин до 2 мм, глубина доходит до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10% | 21,17 | 4,34 | |
| 3.Перегородки | Трещины на поверхности. Ширина трещин на поверхности 1 мм, в сопряжениях ширина трещин до 10 мм | 7,83 | 1,64 | |
| продолжение таблицы 1 | ||||
| 4.Перекрытия | Множественные усадочные трещины в плитах. Ширина раскрытия трещин достигает 2 мм. Суммарная длина усадочных трещин на 1 м 2 1,2-1,5 м. | 3,3 | ||
| 5.Конструкции крыши | Поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил, обрешетки. Повреждения на площади до 50%. | 0,9 | ||
| 6. Кровля | Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки. | 0,5 | ||
| 7. Полы | Заметные вздутия, скрип и глухой шум при ходьбе, отсутствие клепок местами до 0,5 м 2 , сильная истертость. | |||
| 8. Окна | Нижний брус оконных переплетов и подоконные доски поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны на половине окон. | 5,76 | 3,46 | |
| 9. Двери | Имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены. | 6,24 | 2,5 | |
| 10. Отделочные покрытия * | Окраска масляная: загрязнение окрасочного слоя; обои: обрывы в местах установки электрических приборов и у дверных проемов; облицовка керамической плиткой: частичное выпадение плиток; штукатурка: отставание площадью менее 1 м 2 до 5% площади поверхности. | 2,73 | ||
| 11. Внутренние сантехнические и электротехнические устройства * | Система горячего водоснабжения: капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; система электрооборудования: потеря эластичности изоляции проводов; система канализации и водостоков: повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на 20% их поверхности. | 2,52 | ||
| окончание таблицы 1 | ||||
| 12. Лестницы * | Выбоины и сколы местами в ступенях, перила повреждены, лестничные площадки имеют трещин поперек рабочего пролета. Ширина трещин достигает 2 мм. | 3,57 | 1,43 | |
| 13. Прочее остальное * | Экспертно | 3,43 | ||
| Итого | Ф 3 = 28,12 |
* физический износ при отсутствии фактических данных задается преподавателем.
Полученный результат необходимо округлить до 1%, физический износ здания составит 28% от восстановительной стоимости здания.